צילום: טל דהןבחוק הוד"לים נקבע כי בכל תכנית לדיור לאומי ייועדו 25% מהדירות לדירות קטנות, דיור להשכרה ודיור בהישג יד להשכרה. לפני מספר ימים חתם שר הפנים ארדן על תקנות המגדירות מהו דיור בהישג יד להשכרה.
לפי התקנות, דיור בהישג יד להשכרה הוא דיור להשכרה מפוקחת בשכר דירה מופחת ב-20% ממחיר השוק לפי הערכת השמאי הממשלתי. הזכאים לדירות אלו הם מי שעומדים בקריטריונים שקבעה מועצת מקרקעי ישראל במכרזי ההשכרה ויעלו בהגרלה, כאשר הרשות המקומית שבשטחה התכנית תוכל לייעד 15% מהדירות המיועדות לדיור בהישג יד לתושבי העיר (מי שמתגורר 3 שנים בעיר). שכר הדירה לזכאי לא יעלה על יותר מהמדד ועוד אחוז אחד ולא יותר מפעם בשנה. השוכר הזכאי יוכל להאריך את חוזה השכירות לתקופה של שש שנים. בחינה מחודשת של הזכאות תיערך כל שלוש שנים.
עו"ד גיל גן-מור, מנהל צוות זכויות חברתיות באגודה לזכויות האזרח, שהופיע בפני הוועדה שדנה בתקנות ביום 18.12.14, מגיב לתקנות בשם האגודה ומרכז הגר לדיור הוגן בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב:
יש לברך על כך שסוף-סוף נקבעו התקנות – בעיכוב של ארבע שנים, ורק לאחר מאבק משפטי. אך קביעת דיור בהישג יד כדיור שעלותו נגזרת מחיר השוק ומבטאת למעשה הנחה של 20% היא שגויה מהיסוד ויוצרת עיוותים קשים. דיור המיועד להיות דיור בהישג יד לזכאים אמור להיגזר מההכנסה הממוצעת של קהל היעד, ולא ממחיר השוק. אם קהל היעד הוא משקי בית בעשירון הרביעי, עלות שכר הדירה צריכה להיות לא יותר משלושים אחוזים מההכנסה של משפחה ממוצעת בעשירון זה.
כדוגמה לעיוותים שיוצרת שיטת חישוב זו אפשר לראות ניתוח שערך שמאי המקרקעין יוני צ'רניאבסקי במסגרת עבודה של מרכז הגר לדיור הוגן בפקולטה למשפטים ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, שיוצג בכנס שייערך באוניברסיטה ביום שני הקרוב, שיעסוק בדיור להשכרה. לדברי פרופ' נטע זיו, המנהלת האקדמית של מרכז הגר, "הניתוח הראה כי במכרז להשכרה בהרצליה – שגם בו התבססה המדינה על הקביעה שהדיור המוזל יהיה בהנחה של 20% ממחיר השוק – שכר הדירה לזכאים צפוי להיות בסביבות 4,300 ש"ח לחודש + 400 ש"ח דמי אחזקה. זהו שכר דירה גבוה יחסית – למעשה, שכר דירה זה מתאים למשפחות המרוויחות מעל כ-15,000 ₪ לחודש. כלומר, 70% מהאוכלוסייה מודרת מהדירות 'בהישג יד' שבפרויקט מאחר וההכנסה שלה נמוכה מכך. המלצות מרכז הגר הן לשכר דירה שנע בין 1,300 ש"ח ל-3,100 ש"ח כדי שהדירות באמת ישמשו כדיור בהישג יד לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית".
יתר על כן, לפי הניתוח שערך השמאי צ'רניאבסקי, עבור ה"סיוע" שתעניק המדינה ל-54 משפחות מהעשירונים העליונים שישלמו שכר דירה מוזל ומפוקח ויתרה המדינה על הכנסה בשווי של 110 מיליון ש"ח.
מעוטי ההכנסה ומעמד הביניים, שלהם ניסו לכאורה לעזור, לא נהנו מהפרויקטים, והם למעשה השתתפו בסבסוד של דיור מוזל למעמד הבינוני גבוה. לנוכח זאת אין לחזור על הטעות: יש לקבוע בתקנות כי דיור בהישג יד הוא דיור שמחירו מותאם להכנסה של האוכלוסייה הזכאית, ולמצער לקבוע הפחתה משמעותית יותר באזורי ביקוש.
מנוסח התקנות עולה כי שר הפנים התעלם מהנתונים והמשיך באותה מתכונת, שהוכח שהיא כושלת. על שר האוצר החדש להידרש לעניין ולשנות את התקנות, ולכל הפחות לאפשר לרשויות מקומיות להגדיל את שיעור ההנחה, כך שדמי השכירות בדירות שיוגדרו כדיור בהישג יד להשכרה יגיעו לידיים הנכונות – בעלי הכנסה בינונית ונמוכה – ואפשר יהיה להצדיק את ההשקעה הציבורית הכרוכה בכך.
עמדת הקואליציה לדיור בר השגה באשר לתקנות הנדרשות, ינואר 2014
תמליל ישיבה על התקנות בהשתתפות עו"ד גיל גן-מור מהאגודה, דצמבר 2014
נוסח התקנות, מאי 2015
