דיור בר השגה ברפורמה בתכנון: לא מספיק, לא שקוף

השגות הקואליציה לדיור בר השגה על ההצעה הממשלתית המתוקנת לדיור בר השגה ברפורמה בתכנון: הנחה של 20% בשכירות אינה נותנת מענה למי שמשכורתו נמוכה; כעבור 3 שנים יוכלו השרים לבטל הוראה על שכירות מפוקחת בהליך בלתי דמוקרטי ובלתי שקוף

 
 

מחר (27.2.2012) יתקיים בוועדה המשותפת פנים וכלכלה דיון נוסף בהצעה הממשלתית המתוקנת לדיור בר השגה ברפורמה בתכנון. לפי ההצעה, מוסד התכנון יוסמך לקבוע הוראות לדיור להשכרה ולדירות קטנות בתוכנית למגורים. נוסף על כך, מוסד התכנון יוסמך לקבוע דיור להשכרה במחיר מפוקח ובלבד שהוסיף לצורך כך שטח נוסף לבנייה. אם ייקבע כי חלק מהדירות יהיו דיור בר השגה, לא ניתן יהיה לשנות ייעוד זה לתקופה של 15 שנה לפחות (השכרה) או 20 שנה לפחות (דירה קטנה) אלא בנסיבות מיוחדות.

השמאי הממשלתי יקבע את המחיר המפוקח, והוא יהיה כ-80% משכר דירה של דירה דומה באותו אזור. השרים הממונים על יישום החוק הם שיחליטו מי יהיו הזכאים לדיור בר השגה, כאשר החוק מגדיר רק שהזכאים אינם בעלי דירה ולא היו בעלי דירה בחמש השנים הקודמות. השרים רשאים לקבוע תנאים אחרים ללא התניה ברורה.

בהוראות המעבר של הצעת החוק נקבע כי כעבור שלוש שנים מיום תחילת ההוראות הנוגעות לדיור בר השגה (שהוא שלושה חודשים מיום אישור החוק) אי אפשר יהיה עוד לאשר תוכניות בהן רכיב של דיור להשכרה מוזלת והסעיף למעשה יפקע אלא אם יאריכו אותו השרים.

הקואליציה לדיור בר השגה, המונה ארגונים חברתיים ואקדמיים, ביקרה את ההצעה:

קביעת הקריטריונים: על פי הצהרות הממשלה, מטרת הרפורמה היא להוביל דמוקרטיזציה והגדלת הסמכויות של הרשויות המקומיות, לפיכך, תמוה מדוע דווקא בנושא הדיור נוטלים מהרשויות המקומיות את הסמכות לקבוע תנאי זכאות. תנאי הזכאות מהווים חלק מהותי מההליך התכנוני, ויש להפקידם בידי מוסד התכנון תחת הסדרי פיקוח ובקרה של הגורמים המשפטיים למניעת אפליה. לכל הפחות יש לקבוע כי הקריטריונים ייקבעו בהליך שקוף, באישור הוועדה המשותפת בכנסת, ולאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה.

חיוב או תמרוץ? – בהצעה הממשלתית נקבע מנגנון של תמרוץ, שמטרתו לתת אחוזי בניה מוגדלים לטובת הגדלת מאגר הדיור המוזל. אולם, כאשר מדובר במקרקעין ציבוריים ולא פרטיים העוברים תכנון לא מתעוררת בעיה של פגיעה בקניין פרטי, אין מקום להתניה זו ויש לחייב 20% דיור בר השגה לכל הפחות, אלא אם יש טעמים מיוחדים. כך גם במקרה שהרשות והיזם הפרטי מגיעים להסכמות ביניהם.

קביעת המחיר: על פי ההצעה הממשלתית, המחיר המפוקח ייקבע על ידי השמאי הממשלתי והוא יהיה כ-80% משכר דירה של דירה דומה באותו אזור. עמדת הקואליציה היא כי המחיר צריך להיות מותאם ליכולתם של הזכאים. ללא זיקה בין ההכנסה של הזכאי לבין מחיר השכירות לא יושגו מטרות החוק, שהן הורדת נטל עלות הדיור ושילוב אוכלוסיות בשכונות מהן הן מוּדרות בשל מחירי הדיור, לצורך יצירת תמהיל חברתי.

בשכונות חדשות, במיוחד באזורי ביקוש, אם ייקבע שהמחיר להשכרה הוא 80% ממחיר דירה חדשה דומה, לא יינתן מענה הולם למשפחות שהכנסתן נמוכה, ובמיוחד למשפחות חד הוריות או ליחידים שהכנסתם נמוכה. במקומות מסוימים שבהם מחירי השכירות גבוהים, זה עלול להפוך לדיור בר השגה למעמד בינוני גבוה, במקום לאוכלוסיה עם הכנסה בינונית ומטה.

אנו מציעים כי מוסד התכנון הוא זה שייקבע את מחיר ההשכרה המפוקחת, וכי המחיר יהיה קבוע בתוכנית ומותאם למטרות החברתיות של התכנית וליכולת הזכאים, כך שככלל, זכאים לא יוציאו מעל ל-30% מהכנסתם הפנויה לשכר הדירה. מוסד התכנון ייעזר בשמאי וביועצים כדי לקבוע שכר דירה שמחד גיסא הולם את יכולתם של הזכאים ומאידך גיסא משאיר את התכנית כדאית ליזם.  כדי לאפשר זאת הממשלה תגבש סל של תמריצים נוספים מעבר לאחוזי בנייה.

פקיעה אוטומטית של תוקף הסעיפים הנוגעים לדיור בהשכרה במחיר מפוקח: בהוראות המעבר נקבע, כי לאחר שלוש שנים לא ניתן יהיה עוד לאשר תכניות שיש בהן דיור להשכרה במחיר מפוקח, אלא אם השרים יאריכו את התקופה. אנו מתנגדים לכך בתקיפות. אם הממשלה תרצה בעתיד להכניס שינויים, תיקונים או לבטל את המנגנון, בסמכותה להגיש הצעת חוק לתיקון החוק ולהעבירה באופן שקוף ודמוקרטי בפיקוח של הכנסת. אולם אין זה תקין שהוראת חוק פוקעת מעצמה בהתאם להחלטה של השרים.

העדר התייחסות לדיור ציבורי: 50% מהתוכניות המקודמות הן בקרקע ציבורית. בקרקע זו יש לקבוע הוראות לפיהן יכול מוסד התכנון לייעד קרקע לדיור ציבורי. כלי זה יאפשר להגדיל את מאגר הדיור הציבורי ולשלבו בתוך תכנון רגיל למגורים בקרקע ציבורית.

פניית הקואליציה לוועדה המשותפת