אילוסטרציה. צילום: טל דהןהאגודה לזכויות האזרח פנתה למועצת מקרקעי ישראל, לקראת דיון בהחלטה בעניין מכרזי מחיר למשתכן. בפנייה טוען עו"ד גיל גן-מור, מנהל היחידה לזכויות חברתיות-כלכליות באגודה, כי מלבד הקריטריון של היעדר בעלות על דירה יש לכלול בקריטריונים לזכאות למחיר המסובסד גם מבחן הכנסה ומבחן הון, כדי ליעד את הדיור המוזל למי שנזקק ביותר לסיוע. עוד מציעה האגודה ליצור הגבלות על מכירה חוזרת של הדירות, שיבטיחו שהדירות שייווצרו במסגרת המכרזים יישמרו כדיור בהישג יד לרוכשים עתידיים.
13 ביולי 2015
לכבוד
מר עידן ורטהיים
מזכיר מועצת מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל
שלום רב,
הנדון: מחיר למשתכן
ביום 15.7.15 תובא לדיון במועצה הצעת ההחלטה בעניין מכרזי מחיר למשתכן. להלן הערות האגודה לזכויות האזרח בשני עניינים אלו:
א. יש לכלול מבחן הכנסה ומבחן הון כדי ליעד את הדיור המוזל למי שנזקק לסיוע.
ב. יש לכלול הגבלות על מכירה חוזרת של הדירה כך שתישאר כחלק ממאגר של דיור מוזל גם לרוכשים עתידיים.
אודה לך על העברת מכתבי זה לחברי המועצה.
וביתר פירוט:
מבחן הכנסה/הון
1. תנאי הזכאות הקבועים בהצעת ההחלטה אינם כוללים מבחן הכנסה ומבחן הון, ודי בהיעדר בעלות מלאה או חלקית על דירה כדי לזכות את הרוכש בדירה במחיר מסובסד. אין הגיון במצב של משאבים מוגבלים, שהמדינה תסבסד דיור מוזל גם למי שאין אינטרס ציבורי מובהק לסייע לו, וספק אם צעד כזה חוקי.
2. לפי ההצעה הנוכחית, גם אדם המרוויח משכורת גבוהה ואשר אינו סובל ממצוקת דיור זכאי לקבל הטבה משמעותית ברכישת דירה, הטבה שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים מהקופה הציבורית, ובלבד שלא רשומה על שמו דירה אחרת. כך גם אין מבחן הון או רכוש כלשהו. אדם שצבר הון רב והשקיעו בנדל"ן עסקי או בשוק ההון יוכל גם הוא לקבל הטבה כספית ניכרת על חשבון הציבור, ובלבד שלא רשומה על שמו דירת מגורים.
3. אכן, מכוח חוק הרשות והפסיקה, זכאית הרשות, וזו אף חובתה, לשווק את הקרקע להגשמת מטרות חברתיות ובכלל זה דיור בהישג יד, אולם זאת כדי לקדם אינטרס ציבורי שהוא מעניינו של כלל הציבור – ובענייננו – הוזלת מחירי הדיור למי שידו אינה משגת. וכפי שפסק בג"ץ:
"יש שבהציעה למכירה נכס השייך לציבור פועלת הרשות לא לקידומו של האינטרס הרגיל (קרי: השגת התמורה הכספית הגבוהה ביותר), אלא לקידומו של אינטרס ציבורי אחר. אינטרס כזה מתקיים כאשר הקצאת הנכס, לחלק מבני הציבור, מיועדת להשגתה של תכלית ציבורית מוגדרת. בכגון דא עשויה הרשות להציע את הנכס לא למרבה במחיר, אלא במחיר קבוע וידוע מראש, ואף במחיר נמוך משוויו הריאלי. בכך תוענק לזכאים טובת הנאה, על חשבון הציבור, אך הדבר ייעשה לקידום מטרה (מדינית, משקית או חברתית) שהיא מעניינו של כלל הציבור. כך הוא, למשל, כשהמכרז מיועד לסייע בשיכון של זוגות צעירים, עולים חדשים או אוכלוסיות חלשות; או לעודד התיישבות במקום מסוים, לשם פיתוחו והרחבתו…" ("ע"א 1444/95 עיריית אילת נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד מט(3) 749, 760 (1995))
4. סבסוד ציבורי ללא קביעת מבחן נזקקות לסיוע כלשהו, שמתבטא ברף עליון של הכנסה והון, אינו מתיישב עם קביעה זו, שכן אין אינטרס ציבורי בסבסוד ציבורי של דירות למי שיד משגת אלא למי שידו אינה משגת בלבד.
מנגנון מכירה חוזרת והשבת השבחה (Value Capture)
5. על מנת לשמר את הדירות שייווצרו במסגרת המכרזים כדיור מוזל, יש ליצור הגבלות על מכירה חוזרת של הדירות, אשר יבטיחו את הישארותן כדיור בהישג יד לרוכשים עתידיים, וכדי שהסבסוד לא יהיה מענק חד פעמי למשפחה אחת. כיום ההגבלה היחידה היא אי מכירת הדירה בחמש השנים הראשונות, אולם הגבלה זו הינה הגבלה מאוד מינורית, אשר בסופו של דבר מובילה לכך שהסבסוד הציבורי יתגלגל הלאה באופן שהמשפחה שעלתה בגורל תתעשר על חשבון כלל הציבור, והמאגר של דיור מוזל שנוצר במימון ציבורי נרחב ילך וידלדל.
6. על מנת למנוע מצב בו הסבסוד הציבורי מתגלגל רק לכיס של משפחה אחת, יש לקבוע מנגנון שבו בעת מכירת הדירה חלק מהפער בין מחיר הרכישה המסובסד למחיר השוק חוזר למדינה לצורך השקעה מחודשת בדיור בהישג יד. כמו כן יש לתת למדינה או לרשות המקומית שבתחומה הפרויקט זכות ראשונים לרכוש מחדש את הדירה במחיר שיגלם את ההשקעה הציבורית, לצורך מכירה חוזרת לזכאים.
בכבוד רב,
גיל גן-מור, עו"ד
העתקים:
היועץ המשפטי לרשות מקרקעי ישראל, מר יעקב קוינט
