הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל פנתה לראש עיריית ירושלים, ניר ברקת, בעניין הצעת החלטה לדיור בר השגה בירושלים, שבמרכזה חיוב הקצאה של 20% מכל יחידות הדיור בפרויקטים חדשים שבהם מעל 50 יחידות דיור לטובת דיור בר-השגה לזכאים.
הקואליציה בירכה את ראש העירייה על יוזמתו לקדם דיור בר השגה, אך העירה, בין היתר, כי התוכנית אינה עונה על הצורך בתמהיל חברתי, הכולל שילוב של משקי בית עם הכנסה נמוכה ובינונית, ואינה תואמת את הוראות תוכנית המתאר הארצית. זאת, משום שלפי הצעת ההחלטה היא מיועדת לסייע לצעירים בעלי תואר אקדמאי בלבד. דיון בהצעת ההחלטה צפוי בחודש הקרוב.
להלן המכתב במלואו.
הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל
האגודה לזכויות האזרח בישראל ? האגודה לצדק חלוקתי ? התוכנית לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית באוניברסיטת תל-אביב ? במקום – מתכננים למען זכויות תכנון ? הקליניקה לזכויות אדם בחברה באוניברסיטת חיפה ? המעבדה לתכנון עם קהילה בטכניון ? שתי"ל ? מכון חיים כצמן גלוב לנדל"ן
24 בפברואר, 2010
לכבוד
מר ניר ברקת
ראש העירייה
עיריית ירושלים
הנדון: התוכנית לדיור בר-השגה בירושלים
1. הריני פונה אליך בשם הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל. הקואליציה מונה גופים אקדמיים, מקצועיים וחברתיים המתרכזים בזכויות אדם וצדק מרחבי ובתחומי המשפט, הכלכלה והתכנון.
2. ברצוננו לברך אותך על היוזמה לקידום דיור בר-השגה בעיר ירושלים. לאחר שנפגשנו עם נציגות מקרב תושבי העיר ולאחר שקראנו בעיון את הצעת ההחלטה בעניין מיום 19.1.10, נבקש להעיר מספר הערות ונבקשך לשקול אותן לקראת קבלת החלטה סופית בעניין.
מטרת ההחלטה ואוכלוסיית היעד
3. מהצעת ההחלטה עולה כי מטרתה להגשים את היעדים שנקבעו בתוכנית המתאר הארצית 35, בהם "חיזוקה של אוכלוסיית העיר על כל מגזריה והגדלת חלקה של האוכלוסייה הצעירה, היצרנית והיוזמת".
4. אולם, מהאמור בהצעת ההחלטה עולה כי היחידים שייהנו מדיור בר-השגה הם צעירים בעלי תואר אקדמי ממוסד אקדמי להשכלה גבוהה. אין בהצעת ההחלטה כל התייחסות לחיזוקם של מגזרים אחרים או אף לצעירים עובדים שאין להם תואר אקדמאי, כפי שמתבקש מהוראות תמ"א 35. נראה שאין חפיפה בין המטרות החברתיות המוצהרות בתמ"א 35 לבין קהל היעד, שנבחר בהצעת ההחלטה.
5. הקריטריונים המופיעים בהצעת ההחלטה אינם נותנים מענה לאחת המטרות המרכזיות להקצאת דיור בר-השגה שהיא חיזוק החוסן החברתי ומניעת הדרה חברתית באמצעות תמיכה בשילוב אוכלוסיות בעלות הכנסה מגוונת באותו אזור מגורים ואף באותו מתחם מגורים. דיור בר-השגה מטרתו להבטיח בראש ובראשונה את זכותם של משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה לדיור נאות במחיר סביר ההולם את הכנסתם ולהזדמנות שווה לסביבת מגורים נאותה, שבה תשתיות ראויות, שירותים מקומיים איכותיים, כגון מוסדות חינוך ושירותי בריאות וגישה למקורות פרנסה.
6. התמהיל החברתי הוא חיוני לקידום אינטרסים ציבוריים כגון צמצום פערים חברתיים, מניעת התהוותם של ריכוזי עוני והגדלת השונות האתנית והתרבותית במרחב הציבורי, כתהליך נגד למגמת ההתבדלות של קבוצות חזקות שלה אנו עדים בשנים האחרונות. למניעת התהוותם של ריכוזי עוני נודעות השפעות חשובות על קידום חברתי-כלכלי של אוכלוסיות החיות במצוקה, על שילוב חברתי, וכן על מניעת עבריינות וסטייה חברתית. בד-בבד יש לה השלכות כלכליות ובכלל זאת שמירה על איכות הדיור ואף על ערכן הכלכלי של יחידות הדיור ועל היכולת לעשות בהן שימוש לטווח הארוך. שילוב בין אוכלוסיות עם רמות הכנסה שונות באותו אזור מגורים מאפשר חלוקה צודקת יותר של שירותים ומשאבים.
7. דומה כי הקריטריונים הקיימים לא יגשימו את התכלית של תמהיל חברתי ואף הם עלולים להחריף את הפערים הקיימים בעיר, שכן עידוד חד-צדדי של כניסת אוכלוסייה צעירה ואקדמאית יאיץ את התהליך המתרחש ממילא בעיר, של עליית מחירי הנדל"ן, והדבר יהווה פגיעה בתושבים הותיקים, שרבים מהם מתגוררים בשכירות. אלו יידחקו בשל כך לשוליים, בשכונות עוני או יאלצו לעזוב את העיר. כמו כן, ספק אם במתכונת הנוכחית ניתן להצדיק את הקריטריונים מבחינה משפטית, שכן חייבות להיות הצדקות חברתיות ברורות למתן עדיפות למגזר מסוים על פני אחר.
8. לאור זאת, נראה שתיקון ההחלטה, כך שחלק מהדירות בכל פרויקט יוקצו לצעירים וחלק למשקי בית עם הכנסה בינונית ונמוכה, הוא תיקון ראוי, שיגשים גם את התכלית של תמהיל חברתי בין אוכלוסיות עם הכנסה מגוונת באותו אזור מגורים.
הגדרה של דיור בר-השגה
9. בהצעת ההחלטה אין הגדרה למונח דיור בר-השגה, אך נראה כי הכוונה היא לכל דירה שמחירה זול ביחס למחיר השוק עקב התערבות העירייה. אנו מציעים לאמץ הגדרה שמבוססת גם על נטל העלות לקהל היעד, דבר שיבטיח בצורה טובה יותר את מימוש הצרכים של אוכלוסיית היעד. קביעת מחיר רכישה או השכרה קבוע מראש תגרום לכך שחלק מהזכאים לא יוכלו לממש את ההטבה וחלקם יוציאו אחוז גדול מהרצוי על הוצאות הדיור.
10. לאור זאת אנו מציעים לאמץ את ההגדרה הבאה: דיור בר-השגה הוא דיור נאות בסביבת מגורים הולמת המותיר למשק הבית הכנסה פנויה המספקת את צרכיו. לעניין הכנסה פנויה, במדינות מפותחות נהוג לראות דיור כדיור בר-השגה כאשר משק הבית מוציא עד 30% מהכנסתו נטו על דיור (שכ"ד/משכנתא והוצאות נלוות כמו מים, חשמל וארנונה). הגדרה זו עוצבה לאור מחקרים, שמצאו כי משקי בית בעלי הכנסה בינונית ומטה, שהוצאתם לדיור גדולה מ-30% מהכנסתם, נאלצו לקצץ בהוצאה לצרכים בסיסיים כמו טיפולים רפואיים, אוכל וכדומה. ייתכן ובירושלים ההוצאה לדיור הרצויה היא אף נמוכה יותר מ-30% מההכנסה בגלל רמת השכר הנמוכה יחסית.
11. לאור האמור אנו מציעים כי העירייה תקבע מנגנון שיתאים את מחיר הדירה ליכולתו של משק הבית הזכאי, כך שמשק הבית לא יצטרך להוציא מעל אחוז מסוים מהכנסתו על הוצאות הדיור.
הגדרת יעדים של דיור בר-השגה
12. אנו סבורים כי יעד של לפחות 20% מכל בנייה חדשה הוא יעד ראוי. מהצעת ההחלטה עולה, לכאורה, שההחלטה חלה על כלל השכונות בעיר, לרבות שכונות מבוססות, ואם אכן כך הדבר – גם על כך יש לברך.
גיוון בגודל הדירות
13. ראוי לקבוע הוראות בדבר גיוון בגודל וסוג הבתים שייבנו על המקרקעין, גם בלי קשר להחלטה זו, כדי לוודא שבאופן כללי ייבנו בעיר גם דירות קטנות יותר בגודל ובמספר חדרים. לפי הנתונים שבידנו, המתייחסים לכלל המדינה, הגודל הממוצע של דירה חדשה שהוחל בבנייתה בבניה פרטית עמד על 182 מ"ר. דירות גדולות הן יקרות ואינן בנות השגה עבור צעירים, יחידים ומשפחות בראשית דרכן.
14. את ההחלטה כי אותן דירות שיוקצו לזכאים יהיו עד 100 מ"ר אנו ממליצים לתקן, כך שהגודל המרבי לדירה במסגרת הפרויקט יהיה עד 80 מ"ר, במיוחד בדירות המוצעות להשכרה.
שמירה על דיור בר-השגה קיים
15. הצעת ההחלטה אינה מתייחסת לצורך של מוסד התכנון לבחון את מלאי הדיור, שכבר היום נחשב בר-השגה, ודלדולו עקב קידום תוכניות שונות. נבקשך לשקול להוסיף הוראות בעניין, כמו חובה לכלול תסקיר חברתי שיתייחס להשפעת התוכנית על מחירי הדיור באזור, חובה לפצות את הציבור על הריסת דיור זול, הגבלת שינוי יעוד ממגורים למשרדים או לתיירות; סיוע עירוני למימון אחזקה והרחבות של דיור באיכות ירודה וקידום פיקוח על שכר הדירה.
לסיכום
עיריית ירושלים תחת הנהגתך לקחה על עצמה אתגר חשוב מאין כמוהו, והדבר ראוי להערכה ולעידוד. עם זאת, נבקשך לקחת בחשבון את הערות התושבים ואת הערות הקואליציה כפי שהובאו לעיל ולתקן את התוכנית בהתאם.
מומחי הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל ישמחו להיפגש עמך ולתרום מניסיוננו המקצועי בעניין.
בכבוד רב,
גיל גן-מור, עו"ד
האגודה לזכויות האזרח
בשם הקואליציה
