ב-11.5.08 שלחה האגודה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון חוות דעת בעניין רפורמה במדיניות הסיוע הממשלתית לשוכרי דירות. מטרתה של הרפורמה היא להפוך את שוק השכירות לאלטרנטיבה מכובדת למגורים למי שידם אינה משגת לרכוש דירה, ולהתאים את המדיניות למציאות החדשה, שבה מאגר הדיור הציבורי מצטמצם, והסיוע באמצעות השתתפות בתשלום שכר הדירה בשוק הפרטי הוא מנגנון הסיוע המרכזי לאוכלוסיות מוחלשות.
בחוות הדעת, המצורפת להלן, הוצעו שלוש רפורמות:
א. הבטחת הזכות לקצבת השתתפות בשכר דירה בחקיקה ראשית, וזאת על מנת להבטיח את המטרות הסוציאליות של הקצבאות, ואת מנגנון התקצוב הראוי.
ב. שינויים בנוהל הקיים להשתתפות בשכר דירה (קריטריונים לקבלת סיוע בשכ"ד), שעיקריהם:
1. הקיצבה תיקבע באופן יחסי לאזור המגורים שבו בחר הזכאי להתגורר, ותאפשר לו לשכור דירה ממוצעת באותו אזור;
2. הקיצבה תעודכן אחת לשנה לכל הפחות כדי להתמודד עם השינויים במחירי השכירות;
3. הקיצבה תיקבע על פי גודל הדירה הנדרש לכל משפחה, לפי מספר הנפשות בה;
4. תיקבע קצבת מינימום וייקבע מנגנון בחינה פרטני, שיוודא כי אף משפחה לא מקבלת קצבה הנמוכה מקצבת המינימום;
5. הקיצבה לא תותנה בצורה גורפת באי קיומן של זכויות קנייניות בדירה בעבר או בהווה;
6. הקיצבה תינתן גם ליחידים, ללא אפליה על בסיס מעמד משפחתי או גיל.
ג. הסדרה של יחסי השכירות בשוק השכירות הפרטית, על מנת להבטיח את מטרות הסיוע בתנאי השוק הפרטי, למנוע חסמים כלכליים וכשלי שוק ולמגר אפליה. רפורמה זו כוללת גם הקמת גוף מינהלי, שיאפשר לשוכרים ומשכירים לפתור בעיות ביחסי השכירות בצורה יעילה.
חוות הדעת נכתבה בסיועה של עו"ד דבי גילד-חיו
הצעה לרפורמה במדיניות הסיוע לשוכרי דירות בשוק הפרטי
1. אין היום כמעט מדינה בעולם המערבי, שאינה מתערבת בשוק הדיור כדי להבטיח קורת גג לתושביה מחוסרי האמצעים. הדבר מתבקש מהחובה לכבד את זכות האדם לקורת גג, וכדי למנוע פגיעה קשה בחברה, כתוצאה מריבוי מחוסרי דיור.[1]
2. ישראל סברה מאז ומעולם, כי עליה לסייע בדיור לאוכלוסיות המוחלשות, אולם מדיניות הסיוע של ישראל השתנתה מאוד. מודל הסיוע העיקרי, שהיה נהוג בעבר, הדיור הציבורי, הולך ונעלם, ואת מקומו תופס מודל סיוע באמצעות קצבאות השתתפות בתשלום שכר דירה בשוק הפרטי. נכון לסוף שנת 2007 נותרו רק 71,000 דירות המיועדות להשכרה בדיור הציבורי, ו-140 אלף משפחות זכאיות לסיוע בשכר דירה.[2] במידה רבה נעשה הדבר ללא דיון ציבורי ובניגוד לרוח חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998.[3]
3. שינוי זה הינו משמעותי, ויש בו כדי להשליך על שוק השכירות כולו. מדינה, שבה דיור ציבורי משמעותי, שומרת על שוק השכירות הפרטית מנותק מהתערבות חיצונית. לעומת זאת מדינה, שבה הסיוע לאוכלוסיות המוחלשות נעשה באמצעות שוק השכירות הפרטית, גורמת לכך שהביקוש בשוק זה עולה בצורה מלאכותית, ולכן משפיע גם על מחירי השכירות לכלל ציבור השוכרים, שאינו זכאי משרד השיכון, אך משתייך בעצמו על פי רוב לאוכלוסיות המעמד הבינוני-נמוך.[4] העלאת הביקוש פוגעת בשוק, שמלכתחילה מאוכלס על ידי משפחות מהשכבות הפחות מבוססות באוכלוסיה.[5] במדינות, שבהן שוק הדיור הציבורי קטן והסיוע נעשה באמצעות השוק הפרטי, עולה הצורך בהסדרה של שוק זה.[6]
4. לשינוי מודל הסיוע של הממשלה יש גם היבטים של הפרטה, שמשמעותה לא קיבלה ביטוי כלשהו בחקיקה. אם בעבר היו שוכרים בדיור ציבורי זכאים להגנות, הקבועות בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי ובחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), הרי שלשוכרים אלו בתנאי השוק החופשי אין כל הגנה הקבועה בחוק.[7] אם "בעלי הבית" בדיור הציבורי הן החברות הממשלתיות, שחלות עליהן החובות הכלליות, שחלות על רשויות ציבוריות, כמו, למשל, איסור אפליה,[8] הרי שבעלי הבית בשוק הפרטי הם אנשים פרטיים, שלכאורה אינם כפופים לאותן חובות. אם החלטה על העלאת גובה דמי השכירות לשוכרים בדיור ציבורי מתקבלת באופן מפוקח,[9] הרי שלשוכר בשוק הפרטי ניתן להעלות את שכר הדירה ללא כל הגבלה. אם לשוכר בדיור הציבורי כתובת אדמיניסטרטיבית מהירה לפתרון בעיות בזכאות וביחסי השכירות, בדמות ועדות האיכלוס והוועדה הבין-משרדית, והוא יכול להגיש עתירה מינהלית, אם זכויותיו הופרו, הרי שלשוכר בשוק הפרטי אין כל פתרון מלבד ליזום פנייה יקרה לבית המשפט. אי שימת לב למשמעויות של הפרטת הסיוע לאוכלוסיות המוחלשות עלול להביא לכרסום מטרות הסיוע, לפגיעה קשה בשוכרים מאוכלוסיות מוחלשות ולירידתם לטמיון של כספי ציבור.
5. הבדל נוסף וחשוב בין שתי שיטות הסיוע הוא, שבעוד שהסיוע באמצעות דיור ציבורי הוא פתרון דיור נגיש, שממומש בצורה מיטבית, סיוע באמצעות השתתפות בשכר דירה אינו תמיד ממומש בצורה מיטבית, בעיקר כאשר גובה הסיוע נמוך, ואינו מאפשר למשפחה לשכור דירה. במקרה כזה משפחה זכאית לא תממש את הסיוע ותיוותר מחוסרת דיור. לעיתים משפחה זכאית לא תממש את הסיוע משום שתתקשה למצוא דירה במשך זמן רב, כתוצאה ממחסור בדירות מתאימות, או חסמים אחרים כמו אפליה. מודל סיוע באמצעות השתתפות בשכר הדירה בשוק החופשי סובל גם מהיעדר יציבות, בעיקר כשהוא איננו מעוגן בחוק, שכן הוא תלוי במקור תקציבי, שיכול להשתנות חדשות לבקרים.
6. אין להכחיש, כי הסיוע למחוסרי דיור באמצעות קצבאות השתתפות בשכר דירה בשוק החופשי עשוי לכלול גם מספר יתרונות על פני סוגי סיוע אחרים: קצבאות סיוע הן פתרון זול יותר ולכן ניתנות לחלוקה לציבור רחב יותר של מחוסרי דיור ביחס לדיור ציבורי, קצבאות סיוע בשכ"ד נותנות בידי אדם את האפשרות לבחור ביתר חופשיות את מקום מגוריו, ויתר שליטה על הדיור, טיבו והתאמתו לצרכיו. קצבאות הסיוע מאפשרות לאדם אפשרויות תעסוקה רבות יותר, ניידות רבה יותר, ומונעות את ריכוזו בשיכון ציבורי, הסובל מדימוי שלילי.
7. בשים לב ליתרונות ולחסרונות של כל אחד מהמודלים, נבקש להדגיש, כי ערים אנו לכך שהמדינה אינה חייבת לנקוט במודל מסוים כדי להבטיח את הזכות לדיור נאות של תושביה, אולם חלה עליה החובה, כי סך האמצעים שבהם תנקוט, יאפשר את קיום הזכות.[10] אם חרף הצעדים, שנקטה בהם המדינה, תנאי שוק הדיור מאפשרים הפרה של הזכות לדיור, חלה על המדינה החובה המשפטית לנקוט באמצעים לתיקון אותם תנאים, שמאפשרים את המשך ההפרה. חלק מהאמצעים הללו יכול שייושמו באופן הדרגתי או בהתאם ליכולתה הכלכלית, וחלק מהאמצעים על המדינה ליישם באופן מיידי.[11]
רפורמה ראשונה – עיגון הזכאות לקצבאות השתתפות בשכר דירה בחוק
קביעת הזכות לסיוע בשכר הדירה בחוק וקביעת מנגנון תקצוב ועדכונו
8. בשנים האחרונות אנו עדים לחוסר יציבות בולט בחלוקת קצבאות ההשתתפות בשכר דירה. בשנת 2002 קוצץ הסיוע לשוכרים חדשים במחצית לעומת שוכרים ממשיכים. ביוני 2002 הוחלט גם על ביטול הסיוע ליחידים בגילאי 45-54 ולמשפחות נתמכות שלא צברו 1,400 נקודות, קיצוץ רוחבי של 4% למעט נכים וקשישים והפחתה של 5% מדי שנה למקבלי סיוע מעל 3 שנים. בשנת 2004 הוחלט על קיצוץ רוחבי נוסף של 7% וביטול הזכאות האוטומטית (בעיקר לעולים). בשנתיים האחרונות נעשים מאמצים לשפר במעט את המצב. בשנת 2007 בוטלה מגבלת סף הניקוד של 1,400 נקודות והוחלט על תוספת של 135 ? לחודש ל-12,000 זכאים. בשנת 2008 תינתן תוספת של 407 ? למשפחות ברוכות ילדים במרכז הארץ.
9. חוסר יציבות זה הוא תוצאה של שינויים קיצוניים בתקציב, שמעמידה הממשלה למשרד הבינוי והשיכון, והיעדר מנגנון חוקי, שיקבע את מטרת הקצבאות, היקפן ומנגנון תקצוב ועדכון, שיבטיח את הצלחתן. בשנים האחרונות קוצץ התקציב בצורה משמעותית,[12] ועל כן הוקשחו הקריטריונים לקבלת הקצבאות בצורה מלאכותית ושרירותית, וקוצצו סכומי הסיוע לזכאים חדשים בצורה חדה, בלי שנערך דיון האם התקציב הולם את מטרות הסיוע והאם יש בו כדי להבטיח את הזכות לקורת גג של מחוסרי האמצעים.
10. מצב זה משקף גישה פסולה, לפיה הענקת קצבאות השתתפות בשכר דירה היא מעין הטבה, שנעשית מתוך חמלה, ולא חובה של המדינה כלפי תושביה מחוסרי הדיור. מצב זה יוצר גם בעיה חוקתית. קיצוצים בתקציב מובילים לפגיעה שרירותית בקריטריונים לזכאות, ויש בכך לפגוע פגיעה קשה בזכות לקורת גג, שהיא זכות חוקתית. פגיעה זו נעשית שלא בחוק או על פי חוק כנדרש בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
11. התנהלות זו מתאפשרת במצב, בו אין חקיקה, המעגנת את הזכות לקצבאות השתתפות בשכר דירה, והקיצבה ניתנת על פי נהלים פנימיים של משרד הבינוי והשיכון. לעמדתנו חקיקה כזו דרושה כדי להבטיח, שמטרות הסיוע יובטחו, וכי בדרך זו תובטח הזכות החוקתית של אדם לקורת גג. החקיקה צריכה להגדיר את מטרות הסיוע, היקפו (ולו המינימאלי), הקריטריונים המרכזיים ומנגנון תקצוב ועדכון התקצוב, שיתבסס על מחירים ריאליים של דירות שכורות, ושינויים בהכנסות כתוצאה משינוי בקצבאות, עליות מחירים כלליות במשק ופרמטרים שונים.
12. גם במדינות מפותחות אחרות נהוג לעגן את הזכות לקצבאות דיור בחקיקה ראשית. במחקר שהוזמן על ידי המוסד לביטוח לאומי עולה, כי במרבית מדינות ה-OECD קיימת קצבת דיור מעוגנת בחקיקה.[13] בחלק מהמדינות קצבת השתתפות בשכר דירה היא חלק מחקיקה רחבה בנושא דיור, כמו בארה"ב,[14] ובחלקן הזכות לקצבת השתתפות בשכר הדירה והיקפה מעוגנת בתקנות, שמותקנות על בסיס חוק דיור כללי, כמו בבריטניה.[15]
13. החוק הפיני יכול להוות מודל טוב לחקיקה, שכן שיעורי הבעלות/שכירות בפינלנד דומים לאלו שבישראל, והסיוע נקבע ברמה הלאומית, כמו בישראל. החוק הפיני מגדיר את העקרונות לקביעת קצבת הסיוע בשכר דירה (לרבות, מקום הדירה, גודלה והכנסת המשפחה), את תנאי הזכאות ואת מנגנון העדכון, אך משאיר לרשויות השיכון את שיקול הדעת לקבוע את ההכנסה המקסימאלית המזכה וכן את החלק שתשלם המשפחה. החוק קובע, כי השוכר יקבל 80% מהוצאותיו הסבירות לדיור, בניכוי החלק של המשפחה (שמחושב כאחוז מהכנסה).[16]
14. על כן אנו מציעים, כי הזכות לסיוע בשכר דירה תיקבע בחקיקה, וכמו כן יובטח בחקיקה מנגנון תקצוב ומנגנון עדכון לצורך עמידה ביעדי תוכנית הסיוע.
[למסמך צורף נוסח הצעת חוק, שנוסחה על ידי האגודה לזכויות האזרח]
רפורמה שנייה – עריכת תיקונים בנהלי הסיוע הפוגעים בזכויות אדם
15. את השינויים הבאים אנו סבורים, כי יש ליישם בנוהל, בין אם תעוגן הזכות לקצבת השתתפות בשכר דירה בחוק ובין אם לאו.
מנגנון קביעת סכומי הסיוע מתעלם משינויים במחירי השכירות באזורים שונים
16. משרד השיכון פועל כיום על פי מנגנון, שבו סכומי הסיוע נקבעים באופן ארצי ואחיד, שאינו מתחשב במחירי השכירות השונים באזורים שונים בארץ. משרד השיכון נוהג לעדכן את סכומי הסיוע אחת למספר שנים ובלי להתייחס לעליות מחירי השכירות ועליות בהוצאות דיור אחרות באזורים שונים. כתוצאה מכך, ממשפחות מאוכלוסיות מוחלשות נמנעת בפועל היכולת להתגורר באזורי האוכלוסין המרכזיים של מדינת ישראל, במרכז הארץ ובירושלים. באזורים אלו מחירי השכירות גבוהים בצורה משמעותית מאזורי הפריפריה. באזורים אלו גם עליות מחירים גבוהות יחסית ותדירות, ובהיעדר התייחסות לנתון זה בקביעת גובה הסיוע, הן שוחקות את גובה הסיוע בצורה ניכרת.
17. משפחות מאוכלוסיות מוחלשות, התלויות בסיוע, נאלצות, בפועל, לעזוב את המרכז ולעבור לגור בפריפריה, בה מחירי השכירות נמוכים. הדבר פוגע בשוויון ההזדמנויות שלהן, שכן נשללת מהן האפשרות להתגורר במטרופולינים המרכזיים, בהן מרוכזות רוב ההזדמנויות בתחום התעסוקה, החינוך והשירותים. לעיתים מחייב הדבר את המשפחה לעזוב את קהילתה ואת הרשתות החברתיות שלה. בנוסף, מנגנון הסיוע הקיים אינו מבטיח את אחת ממטרותיו העיקריות של מודל מסוג זה, לאפשר למקבל הסיוע חופש בחירת מקום המגורים המתאים לצרכיו ותואם את מקור פרנסתו.
18. גם מבחינה חברתית המצב אינו רצוי, שכן נדידת אוכלוסיות מוחלשות לפריפריה בוודאי איננה תורמת לחיזוקם ולשיפורם של חבלי ארץ אלו. לחברה אינטרס בכך שאוכלוסיות מעוטות אמצעים יוכלו להמשיך להתגורר במרכזי האוכלוסין הגדולים ובמטרופולינים השונים, ולמנוע מצב, בו אוכלוסיה ענייה יכולה להתגורר רק בפריפריה. שילובם של מעוטי האמצעים בערים המרכזיות חשוב מאין כמותו לצמצום פערים חברתיים ולשיפור שוויון ההזדמנויות. מכיוון שיש קשר הדוק בין מעמד כלכלי לקבוצות מיעוט שונות בחברה, שילובם של אלו במטרופולינים חיוני גם לצמצום דעות קדומות וחיזוק הסובלנות החברתית. מטרה חשובה נוספת שנפגעת היא שמירה על המרקם האורבאני על ידי שמירת אוכלוסיות ממגוון השכבות החברתיות בעיר. יש לציין עוד, כי אספקת השירותים החיוניים לתפקוד המרחב העירוני תלויה גם בתרומתם החשובה של עובדים, שמשתכרים שכר נמוך יחסית למחירי הדיור במטרופולין, כמו בעלי עסקים זעירים, סטודנטים, מורים ונותני שירותים.
19. במדינות מפותחות אחרות נהוג להתחשב באזור המגורים, שבו בחרה המשפחה, ובשינויים במחירי השכירות. בבריטניה, למשל, נכנס בשנים האחרונות מודל סיוע חדש, אשר בחודש אפריל 2008 הורחב למקומות רבים באנגליה וסקוטלנד. על פי מודל זה על כל רשות מקומית לקבוע אזורי שכירות ולקבוע, אחת לחודש, את קצבאות ההשתתפות בשכר הדירה בכל אזור ואזור. קצבאות אלו נקבעות על פי נוסחה, שמטרתה לאפשר לכל משק בית, בהתאם לאזור מגוריו וגודל הדירה הנדרשת לו, לשכור דירה במחיר השווה למחיר החציון של מחירי השכירות באותו אזור (Median Rent).[17] שיטה זו מאפשרת לשוכרים מאוכלוסיות מוחלשות לשכור דירה ממוצעת באזור המגורים המועדף עליהם, כאשר עליות המחירים נלקחות בחשבון, כיוון שגובה הקיצבה נקבע מחדש אחת לחודש.
20. בהולנד, הזכאים מקבלים מהמדינה את ההפרש שבין מחצית שכר הדירה הממוצע במדינה לבין גובה שכר הדירה הממוצע באזור מגוריהם.[18] מנגנון זה מבטיח, כי עליות מחירים חדות באזור מסוים ייפלו בעיקר על כתפיה של המדינה ולא על כתפי השוכר מקבל הסיוע.
21. בארה"ב, התוכנית הפדראלית לסיוע בשכר דירה בשוק הפרטי קובעת, כי המשפחה תוציא לא יותר משלושים אחוזים מהכנסתה לשכירת הדירה, כאשר החישוב נעשה לפי מדד שכ"ד הוגן באזור, שבו בחר מקבל הסיוע להתגורר. מדד שכ"ד הוגן הוא מדד, שמבוסס על חישוב גובה השכירות, לרבות הוצאות דיור אחרות, המספיק כדי להתגורר בדירה בארבעים עד חמישים אחוז מהבתים באותו אזור. המדינה משלמת לבעל הדירה את ההפרש בין 30% מהכנסת המשפחה לבין סכום, המבוסס על מדד גובה הוגן של שכר דירה בשוק השכירות המקומי, המתעדכן באופן קבוע לפי שינויי מחירי השכירות. [19]
22. לאור זאת אנו מציעים, שמנגנון קביעת גובה הקיצבה יתחשב במקום המגורים הנבחר ובשינויים במחירי השכירות באותו אזור. לצורך כך יש לבסס את קצבת ההשתתפות בשכר דירה על מחיר שכירת דירה ממוצעת, באזור מגורים מסוים, ולעדכן סכום זה בתכיפות, לפי השינויים במחירי השכירות.
מנגנון הסיוע הנוכחי פוגע במשפחות מרובות ילדים
23. מנגנון הסיוע הקיים מבחין בין משפחות עם ילדים למשפחות ללא ילדים, אך אינו מבחין בין משפחות בהן ילד אחד לבין משפחות בהן חמישה ילדים. מטבע הדברים ככל שיש ילדים רבים יותר, כך הדירה שלה נזקקת המשפחה גדולה יותר ויקרה יותר. כתוצאה מכך משפחות גדולות נאלצות לגור בתנאי צפיפות או להגדיל מאוד את הוצאות הדיור על חשבון צרכים חיוניים אחרים.
24. אנו מציעים, כי קצבת הסיוע תתחשב בגודל הדירה, הנחוצה לכל משפחה, בהתאם למספר הנפשות המדויק באותה משפחה.
מנגנון הסיוע הנוכחי אינו קובע קצבת מינימום
25. מנגנון הסיוע הנוכחי קובע את גובה הקיצבה למשפחה מסוימת על פי השתייכותה לקטגוריה מסוימת. כל קטגוריה נקבעת על פי פרמטרים שונים: סוגי משפחות, סוגי הכנסה וסדרי עדיפויות של משרד הבינוי והשיכון. ישנן מדינות, בהן שיטת קביעת גובה הסיוע היא פרטנית, ומותאמת לנתונים הספציפיים של כל משפחה. לכל אחת מהשיטות יתרונות וחסרונות. השיטה הישראלית יתרונה בוודאות ובפשטות היחסית שבה, לעומת שיטות אחרות, בהן המשפחה נדרשת לחישוב מורכב יותר על מנת לדעת איזו דירה היא מסוגלת לשכור. החיסרון המרכזי של המודל הישראלי הוא בכך, שאין בו מנגנון ביקורת פרטני ודינמי, שבאמצעותו ניתן לוודא, שהוצאות הדיור של משפחה מסוימת, שמקבלת קצבת השתתפות בשכר דירה, לא יהיו גבוהות מהרצוי.
26. בארה"ב, למשל, מבוססות תוכניות הסיוע של הממשל על ההנחה, כי הוצאות דיור, העולות על 30% מהכנסות המשפחה, בהכרח פוגעות בצרכים חיוניים אחרים של המשפחה, כמו תרופות, ביגוד או מזון. הוצאות הדיור הן ההוצאות לשכר דירה ולאחזקת הדירה (מים, חשמל, מיסים וכדומה). התוכנית הפדראלית לסיוע בשכר דירה בשוק הפרטי קובעת, כי המשפחה תוציא לא יותר מ-30% מהכנסתה לשכירת הדירה. המדינה משלמת לבעל הדירה את ההפרש בין 30% מהכנסת המשפחה לבין סכום, המבוסס על מדד גובה הוגן של שכר דירה בשוק השכירות המקומי. כמו כן, במקרים מסוימים ניתן לוותר על התשלום, שבו מחויבת המשפחה, או לצמצמו, למשל אם היא עומדת בפני פינוי או שאחד מהמפרנסים נפטר.[20]
27. איננו מבקשים לקבוע מהו המודל הרצוי מבין השניים, אולם לעמדתנו מודל, שקובע את גובה הקיצבה על פי קריטריונים, חייב לכלול רף מינימאלי שאין לחצות. את הרף מוצע לקבוע על פי אחוז ההוצאה לדיור מתוך ההכנסה. רף זה חייב להיבחן בצורה פרטנית. הדבר לא נעשה על פי המדיניות הנוכחית, והדבר גורם לפגיעה במשפחות רבות. למשל, אם נתייחס לרף, שנקבע במדינות אחרות – רף 30 האחוזים מההכנסה – הרי שעל פי נתונים, שפורסמו במחקר של משרד הבינוי והשיכון, מוציאות משפחות רבות מהעשירונים התחתונים למעלה מ-30% מהכנסתן לצורך שכירת דירה.[21]
28. 2אנו מציעים אם כן, כי ייקבע מנגנון לחישוב קצבה מינימאלית, שאין יורדים ממנה. רף המינימום יחושב כאחוז ההוצאה של משפחה מסך הכנסתה לצורך שכירת הדירה והתשלומים הנלווים לכך.
אין למנוע בצורה גורפת סיוע ממי שהייתה או יש לו זכות קניינית בדירה
29. הנוהל מתנה את מתן הסיוע בהיותו של אדם "חסר דירה", כהגדרתו בנוהל,[22] בעוד התנאי המרכזי לקבלת סיוע צריך להיות מצוקת הדיור של אדם או משפחה וזכותם לדיור נאות ובר השגה. קיומן או היעדרן של זכויות קנייניות בדירה בעבר (משנת 71') או בהווה אינו יכול להוות מכשול סף לקבלת הסיוע. מצבו הממשי של האדם או המשפחה בהווה – הם הרלוונטיים. ניתן לחשוב על מקרים רבים, בהם אין בקיומן של זכויות קנייניות בדירה כדי לשלול את הצורך בסיוע בשכר דירה. כך, למשל, אדם, שהינו בעל דירה לשעבר, אך פשט רגל, ואינו יכול להעמיד לו ולמשפחתו קורת גג באמצעים שנותרו לו, יורשת חסרת אמצעים, שירשה חלק קטן בדירת חדר וחצי מטה ליפול של אביה, והיא מניבה לה סכום זעום או בעלת דירה, שמושכרת בדיירות מוגנת.
30. אין חולק, כי הרכוש של אדם, לרבות זכויותיו הקנייניות בעבר או בהווה בדירה, יכולים להילקח בחשבון עת קובעים את זכאותו לסיוע, אך בשום אופן אין לשלול מאדם מחוסר דיור את הזכות לקורת גג באופן גורף, על פי קריטריון, שלעיתים כלל לא רלוונטי. המבחן הבלעדי צריך להיות האם יש ביכולתו הכלכלית של תא משפחתי, בשים לב להכנסתו ולרכושו, להעמיד לעצמו מקום לינה יציב וקבוע. באנגליה, למשל, אדם בדרך כלל מנוע מזכאות לקצבאות השתתפות בשכר דירה אם יש לו חסכונות בסך 16,000 ליש"ט (אלא אם הוא מעל גיל 60), אך אין כל מניעה גורפת ממי שהייתה או יש לו זכות קניינית בדירה מסוימת.[23]
31. נבקש להוסיף, כי גם אם מאפשר משרד הבינוי והשיכון לחרוג במקרים מסוימים מהתנאי של "חסר דירה", הרי שאין בכך לענות על בקשתנו. זכותו של אדם לסיוע בדיור צריכה להינתן על דרך המלך ולא בוועדות חריגים למיניהן ולפנים משורת הדין.
סיוע צריך להינתן על בסיס מבחן הכנסות גם ליחידים
32. יחידים ויחידות מחוסרי דיור, אשר טרם מלאו להם 54, אינם זכאים לקצבאות על פי הנוהל, גם אם הכנסתם דומה להכנסה שמזכה זוג. מניעת הסיוע היא גורפת ועל כן פסולה, ואין בינה לבין מטרות הנוהל דבר וחצי דבר. הזכות לקורת גג היא גם זכותו של היחיד חסר האמצעים, ואין לדון אותו לחיים ללא קורת גג רק בשל מצבו המשפחתי או גילו ובלי לבחון כלל את נסיבותיו האישיות. פגיעה כזאת הינה משפילה ופוגעת בכבודו כאדם, ועל כן נוגדת את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
33. המניעה הגורפת יכולה להוביל למצבים אבסורדיים. כך, למשל, כאשר אדם נותר יחיד עקב מותו של בן הזוג או פרידה, או שילדיו מתבגרים ועוזבים את הבית. במצב זה אדם, שהיה זכאי לסיוע בגובה מסוים, נותר באחת ללא כל סיוע.
34. דומה, כי השיקול היחיד שעמד לנגד העיניים בהקשר זה הוא מצוקת התקציב, והרצון להעניק עדיפות למשפחות על פני יחידים. אולם מן המפורסמות היא, ששיקול כלכלי לא יכול להוות בפני עצמו עילה לפגיעה כה גורפת בקבוצה שלמה על בסיס מעמד משפחתי או גיל, שאין בה ללמד דבר על מצוקת הדיור, בה נמצאים המשתייכים לקבוצה זו. אם יש רלוונטיות לגיל או מעמד המשפחתי הרי שזו צריכה להילקח בחשבון רק לצורך חישוב גובה הקיצבה. באנגליה, למשל, זכאי כל בגיר לקצבה, כשרווקים בני 25 ומטה זכאים לקצבה של חדר שינה אחד בלבד, מתוך הנחה שיתגוררו עם שותף.[24]
35. לכן, יש לבטל את ההגבלה הגורפת לקבלת הקיצבה מטעמים של מעמד משפחתי או גיל.
סיוע צריך להינתן גם בישובים קטנים
36. אנו סבורים, כי יש לבטל את המניעה למתן סיוע בישובים, הקטנים מאלף תושבים, או בישובים שבהם שוק השכירות קטן מחמישה אחוזים. נוהל זה נקבע בעקבות עתירה של האגודה לזכויות האזרח, שעניינה היה אי הכללת ישובים ערביים ברשימת הישובים המזכים.[25] אחד היתרונות של השתתפות המדינה בשכר הדירה, היא היכולת של אדם לבחור את מקום מגוריו בהתאם לצרכיו, תרבותו ומקור פרנסתו. מניעת הסיוע במגורים מישובים קטנים אינה עולה בקנה אחד עם תועלת זו ועם הזכות לבחור את מקום המגורים בחופשיות, אשר גם היא מוגנת על ידי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.[26]
אין להפלות זכאים עקב חיי משפחה עם תושבי השטחים
37. ככל הידוע לנו עדיין מערימים גורמי האכלוס קשיים על אזרחים ותושבים, המבקשים סיוע, מהטעם שבן זוגם הוא פלסטיני מהשטחים הכבושים, וזאת חרף פסק הדין המפורש של בית המשפט המחוזי בב"ש שפסל הוראה זו.[27] יש להנחות את הגורמים הרלוונטיים, כי אין בסיס למנוע זכאות לסיוע בדיור מטעם זה, כאשר המשפחה עומדת בתנאי הזכאות הכלליים.
אין לקצץ את הקיצבה לזכאי שעושה מאמצים להיחלץ ממצוקת הדיור
38. על פי הנוהל הקיים, מי שמקבל סיוע בשכר דירה ומפסיק את הסיוע לתקופה של שנה ייחשב, במידה שייקלע שוב למצוקת דיור, כזכאי חדש, ויקבל לפיכך סכומי סיוע נמוכים משמעותית. יש בכך משום תמרוץ שלילי לנסות ולהיחלץ ממצוקת הדיור. אנו מציעים, כי יובטח לזכאים שאם כתוצאה מכניסה מחודשת לשוק העבודה או נטילת עבודה נוספת וכיוצא באלו, תסתיים תקופת הזכאות, לא תיגרם למשפחה פגיעה ברמת הסיוע אם וכאשר ייכשל הניסיון, למשל – עקב פיטורין או איבוד המשרה הנוספת, וזאת גם אם חלפה שנה מתקופת הזכאות הקודמת.
שלילת הסיוע הרטרואקטיבי
39. בהתאם לנוהל הקיים ניתן לקבל סיוע רטרואקטיבי לתשלום שכר הדירה, אולם לשלושה חודשים בלבד לעומת שנים עשר חודשים, כפי שהיה נהוג בעבר. כיוון שהזכאות לקבלת הסיוע מותנית בקיומו של חוזה שכירות, וניתנת רק לאחר חתימתו, יש חשיבות רבה לתשלום הרטרואקטיבי. המציאות מלמדת, כי לעיתים הטיפול בבקשה מתארך מעבר לשלושה חודשים, ולעיתים יש צורך בהגשת עררים, שמתקבלים בסופו של דבר. אין, על כן, כל עילה למנוע את מתן הסיוע רטרואקטיבית למי שנמצא בסופו של דבר זכאי, ושנאלץ לממן את הדיור בתקופת ההמתנה מכיסו. חמור מכך, בצמצום התקופה, עליה ניתן לקבל החזר רטרואקטיבי, יש גם משום תמרוץ שלילי לבעלי דירות להשכיר את דירותיהם לשוכרים, המקבלים סיוע בשכר דירה, מחשש שבסופו של יום לא יוכל השוכר לממן בעצמו את השכירות, והם יצאו מופסדים.
רפורמה שלישית – הסדרת שוק השכירות הפרטית
אי הסדרה של שוק השכירות פוגע במטרות הסיוע ובזכות לדיור נאות של מקבלי הסיוע
40. מודל סיוע, שמתבסס על השוק הפרטי, חייב לקחת בחשבון גם את התנהלותו של שוק השכירות הפרטית. מטרת הסיוע הינה להבטיח את הזכות לדיור נאות למשפחות, שאינן יכולות לעמוד בעצמן בהוצאות הדיור. על כן, אם השוק אינו פועל באופן, המקיים את מטרת הסיוע, וכך הדבר במרבית שוקי השכירות בעולם המפותח, יש להסדירו. כך הדבר, כשהשוק מתנהל בצורה מובהקת כשוק של משכירים, ולשוכרי הדירות אין יכולת או כוח להבטיח את זכויותיהם הבסיסיות בחוזה השכירות.
41. ברבות מהמדינות בעולם המפותח, בהן מציעה המדינה סיוע לאוכלוסיות מוחלשות באמצעות השתתפות בשכר הדירה, ישנם חוקים, המסדירים את שוק השכירות, כדי שלא יהיה בו יתרון בלתי הוגן למשכירים על פני השוכרים, ושלא יהיו פרקטיקות מקפחות או מפלות, וששוכרי הדירות יהיו מוגנים מפני פינוי שרירותי או הפרעה לשימוש. ברוב המדינות הללו ישנם גם גופים מנהליים מיוחדים, שמטרתם לפתור בעיות בין שוכרי דירות למשכירים בצורה קלה יחסית ומהירה. חוקים אלו מבטיחים, כי זכויות בסיסיות של שוכרי דירות יישמרו, גם בתנאי השוק הפרטי.[28]
42. אין מדובר בחוקים ארכאיים, אלא בחוקים מודרניים, שקיימים גם במדינות, שתומכות בכלכלת שוק חופשי. באונטריו, קנדה, למשל, נכנס לתוקף בינואר 2007 חוק מפורט ומתקדם, המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של שוכרי דירות ומשכירי הדירות, שעל הוראותיו לא ניתן להתנות.[29] באירלנד החוק הוא משנת 2004, וגם עליו לא ניתן להתנות, אלא לטובת השוכר.[30] בארה"ב קיים חוק פדראלי, שאוסר על פרקטיקות מפלות בשוק השכירות הפרטי.[31] בחלק מהמדינות ומהערים בארה"ב אוסרים על הפלייתו של אדם בשל העובדה, כי הוא מקבל סיוע מהמדינה לצורך שכירת הדירה.[32]
43. שוק השכירות בישראל אינו יכול להבטיח את מטרות הסיוע, משום שיש בו כשלי שוק, שמעניקים יתרון ניכר למשכיר על פני השוכר. בין כשלי השוק ניתן למנות את העובדה, כי באזורי האוכלוסין המרכזיים של ישראל הביקוש גבוה מההיצע, כי עלויות המעבר של שוכרי דירות גבוהות בהרבה מעלויות המעבר של המשכירים, כי קיימים פערי מידע משמעותיים בין הצדדים וכי טיבו של ה"מוצר", דירת מגורים, גורם לחוסר אפשרות אמיתית לוותר עליו, ולו לתקופה קצרה. כל אלו מעמידים את השוכרים במצב נחות ביחס למשכיר. במצב זה נוטים השוכרים לקבל את חוזה השכירות שמוצע להם ללא כוח מיקוח. במצב זה שוכרים חשופים לעליות מחירים חדות ומהירות ונעדרי הגנה מספקת מפני פינוי, הם נוטים לעבור דירה בתכיפות רבה ולהתגורר בדירות קטנות ובלתי מתוחזקות.
44. חוק השכירות והשאילה, שחל על כל סוגי השכירות, אינו מסדיר נושאים מרכזיים בשכירות של דירת מגורים, וגם ההגנות החלקיות שהוא מעניק אינן מחייבות, וככלל, בעלי דירות מתנים עליהן בהסכמי השכירות.
מודל אפשרי לחקיקה שמסדירה את שוק השכירות
45. האגודה לזכויות האזרח הכינה הצעת חוק שמסדירה את שוק השכירות. הצעת החוק המוצעת הולכת בעקבות חוקים דומים בעולם, ובמיוחד החוקים החדשים יחסית, שנחקקו על בסיס לקחים, שנלמדו מחוקים בעייתיים, שהיו קיימים בעבר. העיתוי של הצעת חוק זו אינו מקרי. בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה במספר המקרים, בהם תנאי השוק החופשי אינם מבטיחים את זכויותיהם של שוכרי הדירות. עליות מחירים חדות ומהירות, תנאי שכירות מוטים מאוד לטובת המשכיר ולרעת השוכר, אפליה וחסמים כלכליים, שמקשים על שוכרי דירות מאוכלוסיות מוחלשות לשכור דירה, בעיות באחזקת הדירה ובטיפול בנזקים, ופחות ודאות לשוכרים, כי לא יפונו תוך זמן קצר יחסית.
46. על כן מציעה האגודה לזכויות האזרח לקדם חוק, שיחול על חוזי שכירות למגורים. חוק זה יבטיח תנאי שכירות הוגנים, אשר הם בלתי ניתנים להתניה אלא לטובת השוכר. חוק זה יעגן את הזכויות והחובות הבסיסיות של הצדדים לחוזה השכירות, בנושאים כמו פיקדונות, חובות גילוי, תיקון נזקים וכדומה. החוק יאסור על הפליה פסולה והפליה נגד מקבלי הסיוע בשכר דירה. החוק יאסור פינוי של שוכר במהלך החוזה ללא עילה ראויה, אלא במקרים חריגים. החוק ימנע מצב, בו שוכר כבול לשכירות אף אם הוא מביא שוכר אחר במקומו. החוק יבטיח לשוכר, כי לא יפונה לפני תום החוזה גם אם המשכיר התחלף. החוק יחייב הקמת טריבונל שכירות, שיפקח על מילוי הוראות החוק, ויאפשר לצדדים כלי פשוט ונוח לפתרון בעיות. טריבונל השכירות יציע לצדדים לנסות ולפתור את הסכסוך ביניהם בדרך של גישור, ויכריע בסכסוך לפי הצורך.
47. ההצעה כוללת הגבלה מסוימת על העלאת מחיר השכירות בעת חידוש החוזה לתקופה של 5 שנים. הגבלה זו נועדה למנוע כשל שוק, שנובע מהיצע דירות מוגבל ומעלויות מעבר גבוהות. בשוק כזה, כאשר מבקש השוכר לחדש את החוזה, הוא חושש מעלויות מעבר גבוהות, שכוללות גם איבוד אפשרי של מקורות פרנסה, ניתוק הילדים מבית הספר ומהסביבה התומכת, ולכן נמצא במצב "סחיט". לא אחת המשכיר יזהה את נקודת התורפה הזו, שמאפשרת לו לדרוש מהשוכר העלאה מחירים חדה.
48. ההגבלה, שאותה אנו מציעים, מסתיימת לאחר 5 שנים או כשהשוכר עוזב מרצונו, אז יכול המשכיר לקבוע מחדש את המחיר בצורה חופשית. הגבלה זו אינה צפויה להשפיע על משכירים בפריפריה, אלא רק על משכירים באזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים. לכן היא גם אינה צפויה להרתיע משכירים או לצמצם את היצע הדירות, שכן באזורים אלו התשואה גבוהה יחסית, ומכיוון שהמשכיר משתחרר מההגבלה לאחר תקופה מסוימת.
49. אנו סבורים, כי מרבית משכירי הדירות ימצאו, כי הדרישות שמטיל עליהם החוק המוצע הן סבירות, וכי ההסדרה של שוק השכירות יכולה בהחלט לפעול גם לטובתם במקרים, בהם השוכר אינו מכבד את חוזה השכירות או גורם נזק לדירה, שכן יעמוד להם סעד יעיל.
[למסמך צורף נוסח הצעת חוק, שנוסחה על ידי האגודה לזכויות האזרח]
[1] הזכות לקורת גג הוכרה על ידי בית המשפט העליון כזכות חוקתית, המוגנת על ידי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ר', למשל, בג"ץ 366/03 עמותת מחויבות לשלום וצדק חברתי נ' שר האוצר (מיום 12.12.05); רע"א 4905/98 גמזו נ' ישעיהו, פ"ד נה(3) 360; ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל נ' רייז, פ"ד נח(3) 934. אף שהזכות לדיור נאות, כמו זכויות אחרות רבות, לא מעוגנת בצורה מפורשת בחוקי היסוד, מדינת ישראל הכירה בחובתה לכבד את הזכות בהתחייבויותיה הבינלאומיות, ובעיקר באשררה את האמנה הבינלאומית בדבר זכויות כלכליות, חברתיות ותרבותיות, המעגנת את הזכות לתנאי מחיה נאותים, לרבות דיור נאות. הכרה זו באה לידי ביטוי במעל 30 הוראות חוק ובעשרות תקנות, והנחיות פנימיות, שפועלות להסדרת שוק הדיור בישראל ומציאת פתרונות דיור לאלו שאינם יכולים למצוא דיור בר השגה בתנאי השוק החופשי. ועדת האו"ם לזכויות חברתיות וכלכליות, אשר אמונה על פירוש האמנה הבינלאומית, התמודדה עם שאלת היקף הזכות לדיור בהערה כללית מספר 4 לאמנה. ככלל קבעה הוועדה, אין לתת לזכות לדיור פירוש מצומצם במובן של קורת גג או מחסה. עמדה זו התקבלה באופן מפורש על ידי שופט המיעוט בפרשת מחויבות, השופט אדמונד לוי. לעמדתו, הזכות לקיום אנושי בכבוד אינה מוגבלת לקורת גג. לעמדתו, על תנאי המחייה לאפשר לאדם "תפקוד חברתי סביר בחברה בה הוא חי" ואין די בהבטחת "קיום מונוטוני ונעדר מטרות". וועדת המומחים של האו"ם קבעה, כי הזכות לדיור כוללת גם איסור הפליה בדיור מטעמי גיל, מצב כלכלי, השתייכות קבוצתית או כל צורה של אפליה; כי דיור נאות הוא דיור הכולל תנאי פרטיות ומרחב מחייה הולמים, ביטחון הולם, תאורה ואוורור הולמים, תשתיות בסיס הולמות ומיקום בו נגישות הולמת לתעסוקה, שירותי בריאות, בתי ספר ושירותים חברתיים אחרים; על הדיור להיות נגיש לתשתיות כמו מים בטוחים לשתייה, אנרגיה לבישול, חימום ותאורה, תשתית לשמירה על ניקיון הדירה, אמצעי לאחסון מזון, מערכת פינוי אשפה, ביוב ושירותי חירום. כמו כן קבעה הוועדה, כי לכל אדם זכות למידה של ביטחון בחזקה, שמבטיח הגנה משפטית מפני פינוי כפוי, וכי על המדינה להבטיח שהדיור יהיה בהישג יד; כי הוצאות הדיור חייבות להיות במידה שאין בה לפגוע בצרכים בסיסיים אחרים, וכי לכן על המדינות החברות באמנה להבטיח כי הוצאות הדיור יהיו מותאמות לרמת ההכנסה, לרבות סבסוד מחירים לאלו שאין להם נגישות לדיור בר השגה; וכי על המדינה להבטיח כי דיירים יהיו מוגנים מפני מחירי שכירות בלתי סבירים או עלייה בלתי סבירה במחירי השכירות.
[2] ר' תקווה, מצוקת הדיור בישראל, מרכז המחקר של הכנסת (מיום 3.3.08).
[3] בחוק מנגנון לחידוש והרחבת מלאי הדירות, באמצעות הקמת קרן, שתיזון מהכספים שיתקבלו ממכירת הדירות כלשון החוק: "10(א). מוקמת בזה קרן לדיור ציבורי שתנוהל במשרד הבינוי והשיכון (להלן – הקרן). (ב) כספים שהתקבלו ממכירת דירות בהתאם לחוק זה יופקדו בקרן. (ג) כספי הקרן ישמשו להגדלת המלאי של דירות ציבוריות בלבד…" חוק זה הוקפא עם כניסתו לתוקף אולם משרד השיכון המשיך במבצעי מכירה של דירות הדיור הציבורי לבעליהן, ללא חידוש מאגר הדירות.
[4] ג' בן-שטרית, מדיניות דיור בישראל: תמיכת הממשלה בחזקות דיור שונות (מרכז טאוב, 2003)
[5] הנתונים ממחקר מרכז המידע של הכנסת, הערה 2 לעיל. שעורי השוכרים עולים באופן ישיר ככל שהעשירון נמוך יותר. בשנת 2006 היו 53% מהעשירון התחתון מתגוררים בשכירות, 42% מהעשירון השני, ו-30% מהעשירון השלישי, לעומת בין 14-16 אחוזים בשלושת העשירונים העליונים.
[6] E. O'Sullivan, P. De Decker, Regulating the Private Rental Housing Market in Europe, European Journal of Homelessness, (Vol. 1 Dec. 2007)
[7] חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 מאפשר לשוכר בדיור הציבורי לדרוש מהחברה המשכנת לראות את הדירה, ואם יש בה ליקוי, על החברה לתקן את הליקוי תוך 60 ימים. על החברה המשכנת להמציא לשוכר מידע מלא בכתב על חובותיו וזכויותיו, ולענות לכל פניה שלו תוך 30 ימים. כמו כן, על חברה משכנת לתקן כל ליקוי תוך 60 ימים. כמו כן, החוק מעניק לבני המשפחה של השוכר את הזכות להישאר בדירה במקרה של פטירת השוכר במקרים מסוימים. חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) תשנ"ט-1998 העניק לשוכרי דירות בדיור הציבורי זכות לרכוש את הדירה במחירים מוזלים. חוק זה הוקפא לאחר כניסתו, אך הוחלף במבצעים ממשלתיים.
[8] על פי ההלכות של בתי המשפט, על החברות המשכנות חלות חובות מתחום המשפט המנהלי –ציבורי. עליהן לנהוג בשוויון והחלטותיהם חייבות להיות סבירות ומידתיות. ר', למשל, ע"א 1784/98 עמידר נ' מנדה, פ"ד נג(4) 315.
[9] שכר הדירה בדיור הציבורי נקבע על ידי הממשלה. משרד השיכון מוסמך לקבוע הנחות משמעותיות לשוכרים, לפי יכולתם הכלכלית.
[10] ר' פרשת מחויבות, הערה 1 לעיל; כמו כן ע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' מגדל כפר שיתופי, פ"ד מט(4) 221, 438.
[11] ר' י' שני, "זכויות כלכליות, חברתיות ותרבותיות במשפט הבינלאומי" בזכויות כלכליות, חברתיות ותרבותיות בישראל (י' רבין, י' שני, עורכים, הוצאת רמות) עמ' 329-331 (2004).
[12] על פי מחקר שהוזמן על ידי המוסד לביטוח לאומי משנת 2004, בישראל התקציב לסיוע כספי בדיור נמוך משמעותית מהתקציב בכלל מדינות ה-OECD (0.3% מהתוצר לעומת 0.5%) (ל' אחדות, ד' גורדון, הסיוע הממשלתי במימון שכר דירה: מי נהנה וכמה?, פרסום של המוסד לביטוח לאומי, מינהל המחקר והתכנון (ינואר 2004)).
[13] שם.
[14] בארה"ב הזכות לסיוע בשכר דירה מעוגנת בחלק השמיני של ה- U.S. Housing Act of 1937 ולכן מכונה Section 8. חוק זה תוקן על ידי חוק אחר, Housing and Community Development Act of 1974 .
[15] החוק הרלוונטי בבריטניה הוא Social Security Contributions and Benefits Act 1992 וגם Housing Act, 1996 שעל פי הנחיותיהם הוצאו צווים בדבר סיוע בשכר דירה, העדכניים ביותר הם: Rent Officers (Housing Benefit Functions) Amendment Order 2007.
[16] Housing Allowance Act, 1975, http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=243599&lan=EN
[17] The Rent Officers (Housing Benefit Functions) Amendment Order 2007, נמצא ב: http://www.opsi.gov.uk/si/si2007/uksi_20072871_en_1.
[18] ג' בן-שטרית, נ' כרמון, הלוואות משכנתא בישראל, כשלים בפירעונן, מחקר בהזמנת משרד השיכון, עמ' 166 (2006))
[19] העקרונות של השיטה האמריקנית נכתבו באתר המחלקה לפיתוח אורבאני של הממשל: http://www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/forms/guidebook.cfm.
[20] העקרונות של השיטה האמריקנית נכתבו באתר המחלקה לפיתוח אורבאני של הממשל: http://www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/forms/guidebook.cfm.
[21] מחקר מרכז המידע של הכנסת, הערה 2 לעיל. החישוב נקבע, ככל הידוע, על פי שכר הדירה בלבד, ללא חישוב הוצאות הדיור הנלוות (מים, חשמל, גז, ועד בית וארנונה).
[22] "חסר דירה" הינו יחיד/ה או משפחה (כל אחד מבני המשפחה) שאין ולא היו להם לאחר1/6/71 בנפרד או במשותף עם אחר/ים זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה בשלבי בניה (לרבות רישום פורמלי) כמפורט להלן: בבעלות/בחכירה/בחכירה לדורות/בשכירות שחל עליה חוק הגנת הדייר; בזכות על פי חוזה לבעלות/לחכירה לדורות או בכל דרך אחרת(כגון ירושה/מתנה/נאמנות וכיו"ב) למעט דירה שנרכשה מכח חוזה שנחתם לפני פחות משנה ותמורתה טרם שולמה במלואה. ברי רשות ליחידת דיור במשק חקלאי או נחלה בישוב קהילתי על פי חוזה או בכל דרך אחרת כאמור לעיל.לא קיבלו כל סיוע ממשלתי לדיור בהלוואה/מענק/בפיצוי פינויים מהמדינה או מטעמה, למעט מענק השתתפות בשכר דירה ולמעט סיוע לשיפור תנאי הדיור למוגבלים בניידותם.
[23] ראה: http://www.direct.gov.uk/en/MoneyTaxAndBenefits/ BenefitsTaxCreditsAndOtherSupport/On_a_low_income/DG_10018928.
[24] ראה : http://www.direct.gov.uk/en/MoneyTaxAndBenefits/
BenefitsTaxCreditsAndOtherSupport/On_a_low_income/DG_10018926
[25] בג"ץ 2101/99 שבלי נ' שר הבינוי והשיכון (מיום 21.4.02)
[26] בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' הכנסת, פ"ד נט(2) 481, בפסקה 82.
[27] עת"מ 335/04 פנחסי נ' משרד הבינוי והשיכון (מיום 22.11.04)
[28] רגולציה של גובה שכר הדירה: סקירה משווה, מחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת (אפריל 2007); H. Lind, Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis (1999
[29] Residential Tenancies Act, 2006
[30] Residential Tenancies Act, 2004
[31] The Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3601
[32] הוראות מסוג זה קיימות למשל בניו ג'רזי, מסצ'וסטס, קונטיקט ומחוז קולומביה (וושינגטון הבירה), ראה: http://www.nhlp.org/html/sec8/source_of_income_3.htm
