גיל גן-מור
יותר ויותר משפחות מהמעמד הבינוני-נמוך כבר לא יצליחו לרכוש דירה במדינת ישראל. כך קבעה המדינה, כאשר החליטה על ביטול המענקים לרכישת דירה וצמצום המשכנתאות המסובסדות. עבור המשפחות הללו, המגורים בשכירות הם לכל החיים. מציאות זו חייבת לבוא לידי ביטוי במדיניות הממשלה, כדי ששוק השכירות יהווה אלטרנטיבה ראויה למגורים בכבוד.
כידוע, עליות חדות ומהירות במחירי השכירות מהוות בעיה רצינית עבור ציבור שוכרי הדירות. כאשר קיים מחסור בדירות, לבעל הדירה קל להעלות את שכר הדירה מידי שנה בצורה ניכרת, משום שיוכל למצוא במהירות שוכר חדש שיסכים לשכר הדירה הגבוה. לעומתו, השוכרים עומדים בפני מצב ביש. אם לא יסכימו להעלאה, יאלצו לעזוב את הדירה, צעד שכרוך בעלויות מעבר גבוהות, פגיעה במקורות הכנסה, הוצאת הילדים מבית הספר, וניתוק המשפחה מסביבה תומכת. אם ייכנעו לדרישה, ייאלצו לקצץ בצרכים חיוניים אחרים, כמו מזון או תרופות. זהו כשל שוק קלאסי, אשר בגינו שוק הדירות להשכרה חשוף לחלוטין לעליות המחירים החדות.
שנה תחלוף, ושוב יעמדו השוכרים בפני אותה דילמה. בסופו של דבר ייאלצו לעבור עם משפחתם לעיר אחרת, שבה מחירי השכירות נמוכים יותר. כך, במקום שאוכלוסיות חזקות יתומרצו לעבור לפריפריה כדי לחזק אותה, נדחקות לשם אוכלוסיות מוחלשות, מתוך חוסר ברירה. המטרופולינים, שבהם מצויים ההזדמנויות והשירותים הטובים, יהיו לעשירים בלבד. הפערים החברתיים יגדלו בצורה ניכרת. רגשות תסכול וקיפוח של שוכרים הנדחקים החוצה מהשכונות שבהן חיו שנים ארוכות יגרמו למתחים חברתיים. שוק השכירות התזזיתי ידחוף משפחות ללקיחת הלוואות לרכישת דירה, גם אם אין להן יכולת כלכלית לעמוד בתנאי ההלוואה, ויגרור עוד מקרים של פינוי חייבי משכנתאות מבתיהם. אם לא די בכך, כסף ציבורי רב שניתן כסיוע לזכאי משרד השיכון לצורך שכירת דירה נשחק בעליות המחירים ויורד לטמיון. התופעות הללו הן תוצר של מדיניות ממשלה, אשר מועלת בחובתה לדאוג לקורת הגג של תושבי המדינה. ייצוב מחירי השכירות צריך, אם כן, להיות יעד לאומי.
מה צריך לעשות?
לאורך זמן, על הממשלה לוודא כי היצע הדיור במטרופולינים המרכזיים יהיה פרופורציונאלי לביקוש. ניתן לעשות זאת על ידי תקנות, שיחייבו הקצאת אחוז מסוים של דירות לשכירות "בהישג יד" בכל פרויקט מגורים חדש, כפי שנהוג ברחבי העולם. כך משיגים שתי מטרות בבת אחת: מגדילים את היצע הדירות להשכרה, צעד מייצב מחירים בפני עצמו, ומעניקים לאוכלוסיות מוחלשות אפשרות להמשיך ולהתגורר במטרופולין. לעיתים נעשה הדבר על ידי פיצוי הקבלן במתן תוספת אחוזי בנייה. עד כה, למעט מספר יוזמות מקומיות שטרם התגבשו, לא נעשה בישראל דבר ברמה הלאומית כדי להבטיח דיור בר השגה במרכזי הערים.
גם ניסיונות הממשלה לעודד בנייה מסחרית של דיור להשכרה נחלו עד עתה כשלון חרוץ. רק 9,375 דירות להשכרה נבנו והושכרו בשל הטבות המס, שניתנו על פי החוק לעידוד השקעות הון. ב-2007 אמנם נחקק חוק שנועד לעודד בנייה להשכרה, אולם עד היום טרם נראו פירותיו ונראה שגורלו יהיה דומה, שכן אין בו תמריץ אמיתי לבנות דירות מסחריות להשכרה, שמיועדות גם למעמד הבינוי-נמוך באזורי הביקוש.
מכיוון שהגדלת היצע הדירות להשכרה היא אטית ולעיתים בלתי אפשרית, במדינות רבות בעולם המערבי ישנה גם רגולציה על מחירי השכירות לשוכר ממשיך, אשר אוסרות על בעל הדירה להעלות את שכר הדירה מעל אחוז מסוים עד לעזיבת השוכר, אז רשאי המשכיר לקבוע את שכר הדירה באופן חופשי. בחלק מהמדינות מותר להעלות את דמי השכירות רק אחת לפרק זמן מסוים; במדינות אחרות מחיר השכירות מתבסס על לוח מחירים מומלצים שמפרסמת הממשלה. הרגולציה אמנם עברה שינויים כדי להתאימה למציאות המודרנית, אך היא עדיין מרכיב חשוב במדיניות ייצוב מחירי השכירות במרבית המדינות.
מחירי השכירות אינם גזרה משמים, אלא תוצאה של מחדלי הממשלה נוכח מהלך צפוי של השוק החופשי. יש מה לעשות, ובידנו גם לשנות את המצב, אם נדרוש זאת מהממשלה.
הכותב הוא עו"ד באגודה לזכויות האזרח
המאמר פורסם בנוסח מקוצר ב"הארץ-דה מארקר" ב-13.5.08, תחת הכותרת "ערים לעשירים בלבד"
