לכבוד
גב' שולה בן צבי
מנהלת האגף החקלאי
רח' שמאי 6
ת.ד 2600
ירושלים 94631
ג' נ',
הנדון : נייר עמדה להצעה 127 (או 158 בשינויים המחוייבים) של ממ"י בדבר חלקת המגורים/ חלקת הבניה (החלטה 979)
בשם האגודה לזכויות האזרח והאגודה לצדק חלוקתי, אנו מתכבדים להגיש נייר עמדה בנוגע לנוסח החדש של הצעת החלטה 979, שכותרתה "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" שפורסמה אתר מינהל מקרקעי ישראל, ביום 6.11.2006 (להלן :"ההצעה הנוכחית" או "הגרסה הנוכחית של 979" ) ושאמורה לעלות על סדר יומה של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") בישיבתה הקרובה.
כל הצעה שתתקבל, העוסקת בחלקת המגורים, או חלקת הבניה כפי שהיא מכונה בגרסאות שונות של ההצעות, אמורה לעלות בקנה אחד עם ההנחיות שהתוו שופטי בית המשפט העליון בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נגד ממ"י (להלן: "בג"צ הקרקעות"), בפוסלם החלטות של מועצת מקרקעי ישראל שפגעו בצדק החלוקתי בישראל. שופטי בג"צ התבססו על הנחיות ועדת מילגרום, שהוקמה בעקבות בג"צ הקרקעות, והגישה המלצות בנושאים שונים ובהם בנושא חלקת המגורים, וממשלת ישראל אימצה החלטות אלה.
ביום 3.3.2005 פנו הח"מ בשם פורום הקרקעות, שאליו חברו גם הקשת הדמוקרטית המזרחית וגם עמותת במקום למר קובי הבר והעבירו את הסתייגותם לגבי הנוסח הקודם של החלטה 979.
כעת, פוצלה הצעה 979 לשתי הצעות נפרדות להצעה מס` 127, אשר בה עוסק נייר עמדה זה, ולהצעה 130, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה. לצערנו, ההצעות בנוסחן הנוכחי, מגדילות לעשות ומרחיבות אף יותר מאשר הנוסחים הקודמים, דבר המאפשר פגיעה רחבה יותר בעקרונות הצדק החלוקתי.
האגודה לצדק חלוקתי והאגודה לזכויות האזרח תומכות בעיגון זכויות החוכרים בבית המגורים, תוך הפרדתו מהשטחים החקלאיים בנחלה, וזאת כמימוש הזכות לדיור, ובהתאם לעקרונות שנקבעו בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט-1998.
אולם, עיגון זה צריך להיעשות תוך החלת הסדרים שווים במהותם על פרטים וקבוצות נוספים בישראל ותוך הפעלת מבחן הצדק החלוקתי, שהינו קריטריון משפטי מחייב המטיל חובה לשקול רציונל כללי, מקיף וכולל שעל פיו יקבע מעמדם של כלל הדיירים הבלתי מוסדרים במקרקעי המדינה.
חשוב לציין, כי נייר עמדה זה מתייחס אך ורק להצעת החלטה 127 והח"מ שומרים על זכותם להגיש נייר עמדה נפרד בנוגע להצעה המתייחסת לזכויות התעסוקה בחלקת המגורים לכשיוכרז כי זו עומדת לדיון בפני המועצה.
כמו כן בנוסף לעמדתנו בכתב המובאת כאן, נבקשכם להזמיננו להעלות את טענותינו גם בעל פה.
1. לכאורה הצעה זו אינה עוסקת בתעסוקה אולם, לא מדובר בהשמטה מקרית אלא בפיצול ההצעה המקורית לשתי הצעות ועריכת מקצה שיפורים לגבי כל הצעה נפרדת.
2. כללי החכרה הבסיסים של קרקע חקלאית קבעו כי קרקע חקלאית נמסרת בדרך של חכירה בלבד, לצורך עיבוד חקלאי ולמגורי המתיישבים.
3. החלטות שאיפשרו שינוי יעוד הקרקע החקלאית בוטלו בבג"צ הקרקעות בנימוק כי מדובר בהחלטות בלתי שוויוניות המנוגדות לעקרונות הצדק החלוקתי.
4. נוסח ההחלטה המקורי מרוקן הלכה למעשה את הרציונל העומד בבסיס ועדת מילגרום בכך שהוא מעודד בנייה צמודת קרקע באזורים חקלאים ובהתעלם מהמנגנון אשר הוצע ע"י ועדת מילגרום, לפיו מתן זכויות מגורים לחקלאים יהא תוך חיזוק הפעילות החקלאית במדינת ישראל לשם מניעת פירבור, שמירה על שטחים פתוחים ועל עקרונות הצדק החלוקתי.
5. כל הסדר ברוח החלטה 979 המקורית הינו פסול. עיגון זכויות חוכרי הנחלות בבית מגוריהם אינו מצדיק הענקה של שטח נרחב של 2.5 דונם.
6. המלצות ועדת הבר חרגו מ"עיגון זכויות בבית המגורים בלבד", ושימשו מנוף למתן זכויות בנייה ניכרות נוספות, מלבד מתן זכויות בניה, בעיקר במושבים, וזאת בטענות לקיומם של קשיי תעסוקה ובעיות דמוגרפיות ביישובים החקלאיים (למשל התאפשרה הטבה משמעותית לחבר מושב להקים שכונת מגורים בחלקה החקלאית ולסחור בה, תמורת תשלום של 33% בלבד מערך הקרקע).
7. פגמים נוספים העולים מההצעה הנוכחית:
א. לא מדובר בעיגון זכויות החקלאים בחלקת המגורים אלא בהענקת הטבות מרחיקות לכת.
ב. קביעת גודל נחלה של 2.5 דונם הינו בבחינת חוסר שוויון ביחס למגזרים אחרים בארץ.
ג. מתן אפשרות לחוכרים לפצל להשכיר או למכור את זכויותיו בבית המגורים לכל המרבה במחיר תאפשר לו להתעשר על חשבון נכסי הציבור.
ד. שיוך דירות בקיבוצים גם למשפחת חברים חדשים – מהווה אפשרות לספסר בזכות להצטרף לקיבוץ בדומה למכירת הזכות להשתכן בהרחבה (החלטה 737 שבוטלה ע"י בג"צ). מוצע להבחין לעניין זה בין סוגי הקיבוצים השונים.
ה. יש להבהיר כי פיצול חלקת המגורים יעשה ע"י החוכר ועל חשבונו.
ו. יש להבהיר כי בהחלטה אין כוונה לפטור את החוכרים מהחלטות אחרות של המועצה.
ז. יש לקבוע כי היטל השבחה יחול בהתאם להוראות כל דין.
ח. בקיבוצים הפחתת התשלום למינהל עבור הגדלת היקף הבנייה, בעת שיוך הדירות הופחת מ-91% ל-31% – יש להתחשב בכך שהכספים עליהם המדינה מוותרת הינם בבחינת כספי ציבור.
ט. ויתור על דרישת הסף למתן התחייבות לעבד את הקרקע החקלאית – עומד בסתירה להמלצות ועדת מילגרום.
י. הורדת תנאי הסף בדבר הסדרת חובות הישוב למינהל הינו בבחינת ויתור נוסף על כספי הציבור.
יא. וויתור על תנאי הסף להסדרת השימושים הלא חוקיים בנחלה כתנאי להצטרפות להסדר – הינו בניגוד לועדת הבר ובבחינת מתן פרס לעברין.
יב. ההצעה פוגעת בעקרונות הצדק החלוקתי שכן היא מאפשרת לציבור קטן הטבה והתעשרות מנכסי כל הציבור תוך אפליית שאר הקבוצות באוכלוסיה בין היתר ע"י מתן דמי חכירה כה נמוכים והיוון בשיעור כה נמוך.
יג. ההצעה הנוכחית מפלה ישובים חקלאים בפריפריה.
יד. בנוגע להיבטים התכנוניים: ההחלטה הופכת ישובים חקלאים לנכסי נדל"ן, מגבירה את הפערים בין הערים לפרברים ומהווה כרסום בסמכויות מוסדות התכנון.
להלן יפורטו טענותינו אחת לאחת:
1. מדיניות שינוי יעוד קרקע חקלאית ל"שימוש אחר" מעוגנת בהחלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965, שמיסדה את כללי ההחכרה הבסיסיים של קרקע חקלאית, ולפיהם קרקע חקלאית נמסרת בדרך של חכירה בלבד, לצורך עיבוד חקלאי ולמגורי המתיישבים בלבד. ככלל, לא שולמו דמי חכירה ראשוניים במסגרת ההתיישבות העובדת, ואילו דמי החכירה השנתיים היו בסכומים סמליים בלבד, בלא הבדל משמעותי בין האזורים השונים או שטח הנחלה.
2. בשנות ה-90, בעקבות גל ההגירה מברית המועצות לשעבר, נוצרה תחושה שיש צורך דחוף בבניית דירות. כפי שמפורט בדוח מספר 44 של מבקרת המדינה, שינתה מועצת מקרקעי ישראל באופן דרמטי את מדיניותה בתהליך קבלת החלטות תמוה ובעייתי. כך קיבלו החקלאים "תמריץ" בעבור שינוי יעוד הקרקע החקלאית. המחזיקים בקרקע קיבלו "פיצוי" על-פי שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד. פיצוי זה, גבוה עשרות פעמים אף מאות מונים מהפיצוי "החקלאי" שניתן קודם, אשר נקבע על-פי ערך הקרקע לצרכים של עיבוד חקלאי בלבד.
3. החלטות 533 וסדרת ההחלטות שבאו לאחריה כגון 611, 666, 717, 727, 737 הנוגעות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית ולפיצויים והטבות בגין שינוי זה, העניקו זכויות-יתר נכבדות למחזיקי הקרקע החקלאית, הכוללות ממון רב. כך חולקו משאבי הקרקע של מדינת ישראל והועברו לידיהם של חלקים קטנים בציבור הישראלי. זאת בניגוד לעיקרון השוויון, הקובע את זכותם השווה של כלל אזרחי המדינה ליהנות מנכסי המדינה, שהם נכסי הציבור כולו. הדבר נעשה תוך פגיעה קשה בעקרונות הצדק החלוקתי, כשמעטים מבין האזרחים זוכים בנתחים גדולים מעתודת הקרקעות. האפליה בחלוקת משאב יקר-ערך ומוגבל כקרקע המדינה למגזר אחד פוגעת באופן חמור באוכלוסיות רחבות, למשל דיירי הדיור הציבורי ותושבים ערבים, הזקוקות אף הן לפתרונות מגורים ודיור. לתהליך הפשרת הקרקעות החקלאיות יש גם השפעה קשה על תהליכי הבינוי והתכנון הסביבתי בישראל.
4. בשנת 2000 עתרה הקשת הדמוקרטית המזרחית נגד מדיניות מפלה זו לבג"צ, בעתירה שלימים קיבלה את הכינוי "בג"צ הקרקעות" ובאוגוסט 2001 הוציא בית המשפט צו ביניים שקבע כי אין להמשיך בביצוע עסקאות עד מתן פסק הדין. באוגוסט 2002 קבעו שופטי בג"צ בפסק דין ארוך ומנומק כי אכן מדובר בפגיעה חמורה בצדק החלוקתי וכי החלטות המינהל בטלות, וכי תחתן יש לקבוע החלטות שלא על פי מדיניות מפלה זו. במסגרת ההליכים בבג"צ הוקם צוות בינמשרדי לבחינת מכלול ההיבטים הנוגעים לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית, בראשותו של דוד מילגרום. דוח ועדת מילגרום הוגש לממשלה ביום 14.12.00 וביום 17.11.02 קיבלה ממשלת ישראל החלטה המנחה את מועצת מקרקעי ישראל לפעול ברוח עקרונות דוח מילגרום (החלטה מספר 2759).
5. דוח מילגרום המליץ על עקרונות בתחום שינוי יעודה של קרקע חקלאית והציע לבחון החלטות בדבר שינוי יעוד באספקלריה של ארבעה היבטים: היבט חברתי, היבט של שימור הקרקע (תכנוני), היבט שוק הדיור ונקודת המבט של חוכרים חקלאים.
6. מחברי דוח מילגרום, בהכירם את הצורך להעניק זכויות למתיישבים בחלקת המגורים הציעו מנגנון אשר יבסס את זכותו של המתיישב בבית מגוריו:
"יש מקום לפעול לכך שלחוכר קרקע חקלאית בתנאי נחלה יהיה חוזה חכירה לדורות, לרבות שינוי החוזה להסכם דו-צדדי בין החוכר לבין מינהל מקרקעי ישראל, ובמקביל לחזק את חובת עיבודה של הקרקע החקלאית במסגרת אותו חוזה". (עמ` 60 לדו"ח, ההדגשה שלנו.).
7. יחד עם זאת, התייחסו מחברי הדו"ח גם להיבט החברתי ולצדק החלוקתי:
"היבט השמירה על נכסי המדינה וחלוקה שוויונית שלהם, מוביל למסקנה כי יש להפחית באופן משמעותי את התמורה בעת שינוי יעוד באזורי הביקוש. ככל שהתמורה לחוכרי הקרקע החקלאית גבוהה יותר בעת שינוי ייעוד, כך קטנות הכנסות הקופה הציבורית. הכנסות אלו אמורות לממן את הוצאות הממשלה בהתאם לסדר עדיפויותיה ובכלל זה יעדים חברתיים על פי קריטריונים שוויוניים. מכאן נובעת טענת חוסר הצדק בחלוקת המשאבים הציבוריים, כאשר חוכרי הקרקע החקלאית זוכים לתמורה מוגדלת לאין ערוך מאובדן הקרקע כגורם ייצור." עמ` 67.
8. באשר להיבט התכנוני קבעו מחברי הדוח כי:
"יש להמעיט ככל האפשר בשינוי יעודה של קרקע חקלאית, וכפי שהמליצו גורמי התכנון להתמקד בעיבוי וחיזוק הערים, ובמקרים שהדבר הכרחי- לבנות בניה רוויה בשולי הערים בלבד". (עמ` 60 לדו"ח).
9. נוסח ההחלטה הנוכחית, כפי שיפורט להלן, מרוקן הלכה למעשה את הרציונל העומד בבסיס המלצות ועדת מילגרום, שכן ההחלטה הנוכחית, מעודדת בניה צמודת קרקע באזורים חקלאים וזאת בניגוד למנגנון אשר הוצע על ידי ועדת מילגרום, אשר קובע מתן זכויות מגורים לחקלאים תוך חיזוק הפעילות החקלאית במדינת ישראל לשם מניעת פרבור, שמירה על שטחים פתוחים ועל עקרונות הצדק החלוקתי.
3. גלגוליה של ההצעה בדבר חלקת הבניה (979)
10. ביום 2.9.03 וביום 22.10.03, קיבלה מועצת מינהל מקרקעי ישראל את החלטה 979 המקורית, שכותרתה "קביעת הזכויות בחלקת הבניה בנחלות בישובים חקלאים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" (להלן: "החלטת חלקת הבניה" או "החלטה 979 המקורית " או "ההחלטה").
11. יצוין כי האגודה לצדק חלוקתי והאגודה לזכויות האזרח, הגישו נייר עמדה משותף ומפורט לגבי החלטה 979 בנוסחה המקורי.
12. החלטה 979 המקורית איפשרה למעשה לכל חוכר לקבל נחלה חקלאית בחוזה חכירה לדורות נפרד, 2.5 דונם בתחום הנחלה, אשר בה תתאפשר בנייה של עד שלושה בתים למגורים על שטח בנוי כולל של 375 מ"ר. בנוסף בקשה ההחלטה לאפשר בנייה בכל נחלה עוד 500 מ"ר לצרכי תעסוקה. קרי, בישוב קטן בן מאה משפחות, ניתן לבנות חמישים אלף מ"ר לצרכי תעסוקה!
13. זאת ועוד, ההחלטה אפשרה חכירה בחוזה ל-49 שנים עם אופציה לתקופה נוספת, ולפיה ניתן יהיה להוון את התשלום בעלות של 3.75% מערך הקרקע. משמעות ההיוון: בעלי הקרקע לא יצטרכו לשלם דמי חכירה שנתיים ויוכלו למכור את השטח ללא "דמי הסכמה" למינהל.
14. החידוש הגדול בהחלטה זו היה שהזכויות שינתנו לחוכרים תהיינה סחירות, ניתנות למכירה ולהשכרה בשוק החופשי, והקמתן לא תהיה מותנית בצרכי המשק החקלאי (לדוגמה, קיומו של "בן ממשיך"). למעשה מדובר במתת רב ערך של מקרקעין בעלי ערך כלכלי גבוה הניתנים להיסחר בשוק הנדל"ן החופשי. מתת זה הוא המשך להחלטות הנדיבות שנפסלו בבג"צ הקרקעות, שחילקו אף הן ביד נדיבה את מקרקעי המדינה לציבור מצומצם ונבחר.
15. דוח מילגרום, המליץ בין היתר, לחזק ולבסס את זכויות החוכרים החקלאיים בחלקת המגורים, וזאת, על מנת להעניק יתר בטחון למי שחי כל ימיו בקיבוץ ובמושב בכל הנוגע למקום מגוריו הבסיסי – אין ספק כי החלטה 979 המקורית קבעה הסדרים החורגים באופן מהותי מתכלית זו.
16. לפיכך, כל הסדר ברוח החלטה 979 המקורית, המעניק הטבות מופלגות הינו פסול. עיגון זכויות חוכרי הנחלות בבית מגוריהם אינו מצדיק הענקה של שטח נרחב של 2.5 דונם, העולה במקרים רבים על שטחה של "חלקה א`" בנחלה, הכולל שלושה מבני מגורים ומבנה תעסוקה, היכול להיסחר, להימכר ולהיות מושכר, דבר החורג בעליל הן מהזכות לדיור והן מהעיקרון של עיגון זכויות קיימות ולא מתן זכויות יתר. החלטה זו ביקשה להפוך למעשה כל חוכר נחלה חקלאית, אשר קיבל את הנחלה בכפוף להתחייבותו להתגורר בנחלה ולעבדה, וכחלק מישוב כפרי המאוגד באגודה שיתופית, לבעליה של שכונת מגורים קטנה.
17. בחוות דעת מנומקת מיום 11.1.05 פירט היועץ המשפטי לממשלה, מר מני מזוז, שורה ארוכה של "פגמים וסימני שאלה, שההחלטה מעוררת" והם:
- ההחלטה נתקבלה ללא ליווי צוות מקצועי ובהעדר תשתית מקצועית עובדתית.
- חריגה ממדיניות התכנון ומתכנית המתאר הארצית.
- חריגה מדוח מילגרום, ופריצה של דוח קדמון.
- הענקת הטבות כלכליות משמעותיות אשר חורגות מהעיקרון של עיגון זכויות קיימות.
- ההחלטה מעלה שאלות של הטבה עם ציבור הנהנים על חשבון נכסי כלל הציבור, תוך הפסד הכנסות לאוצר המדינה.
- השלכות במישור החברתי של העמקת הפערים הכלכליים.
- הסדרים החורגים מהתכלית של ביסוס זכויות החוכרים החקלאים בחלקת המגורים.
היועץ מזוז מסכם את חוות דעתו, באופן שאינו משתמע לשתי פנים:
"בנוסחה הנוכחי לוקה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 979 בפגמים וליקויים שונים, כמפורט לעיל, ועל כן אין שר האוצר רשאי לאשר את ההחלטה בנוסחה זה". (סעיף 14).
18. משכך הרי שהחלטה 979 הייתה טעונה אישורו של שר האוצר אולם בעקבות חוו"ד של היועמ"ש מיום 11.1.05 לפיה שר האוצר אינו רשאי לאשר את ההחלטה, נמנע שר האוצר מלעשות כן וההחלטה לא קיבלה תוקף.
19. יצוין כי אף היועץ המשפטי לממשלה הקודם, מר אליקים רובינשטיין, לא חסך את שבט ביקורתו כלפי גלגולה הקודם של החלטה זו (ר` הצעת החלטה מיום 26.6.03) כפי שהובעה בחוות דעתו מיום 21.8.03 (להלן: "חוו"ד רובינשטיין"). אומנם הצעת ההחלטה עברה תיקונים ושינויים, אולם הפגמים בה לא נרפאו ורבים מהם מצאו את דרכם גם להצעת ההחלטה הנוכחית.
20. ועדת הבר – בראשות הממונה על התקציבים באוצר, קובי הבר – הוקמה לאחר הקפאתה של החלטה 979 על ידי היועץ המשפטי לממשלה. בדצמבר 2005 פורסמו המלצות ועדת הבר, אשר ביקשו להתוות קווי מתאר לרפורמה רחבת היקף בקרקעות החקלאיות בישראל, ההמלצות אושרו ביום 11.12.05 ע"י הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל החליטה בישיבתה להקים צוות ניסוח שישקוד על המרת ההמלצות להחלטה שתאושר על ידה.
21. המלצות ועדת הבר חרגו מ"עיגון זכויות בבית המגורים בלבד", ושימשו מנוף למתן זכויות בנייה ניכרות נוספות, מלבד מתן זכויות בניה, בעיקר במושבים, וזאת בטענות לקיומם של קשיי תעסוקה ובעיות דמוגרפיות ביישובים החקלאיים.
הטבות במושבים
22. החידוש הראשון בהמלצות ועדת הבר הוא המלצת הוועדה להפריד את חלקה א` (שגודלה הוגבל לשני דונמים וחצי) מהשטחים החקלאיים במושב, ולאפשר לחבר המושב לחתום על חוזה חכירה מהוון נפרד לגבי חלקה זו. כך תרשם למעשה חלקת המגורים של החקלאי על שמו, וזאת בתשלום 3.75 אחוזים מערך הקרקע.
23. החידוש השני הוא בהמלצה כי לאחר החתימה על החוזה הנפרד, יוכל החקלאי להקים בחלקת המגורים יחידות דיור באופן חופשי – ללא הגבלה על מספר הדירות וללא דרישה כי תאוישנה ע"י בני משפחה.
24. הנה כי כן, אפשרה ועדת הבר הטבה משמעותית לחבר המושב להקים שכונת מגורים קטנה, בחלקה החקלאית ולסחור בה במחירי שוק מלאים, תמורת תשלום של 33% מערך הקרקע. מקור החישוב של הטבה כלכלית זו לא ברור ולא מן הנמנע כי הוא נקבע באופן שרירותי.
הטבות בקיבוצים
25. בקיבוצים, טרם החלטות הועדה הוחכרה כל משבצת קרקע לאגודה חקלאית ולחבר קיבוץ אין זכות משלו באדמה, עם זאת התקבלו החלטות מועצה לפיהם רשאים היו חברי הקיבוץ לפעול לרישום דירות על שמם למשל ע"י שיוך דירות (החלטה 751), בתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים משתנים, כנהוג באותו ישוב.
26. ועדת הבר המליצה להפריד את השטחים עליהם ממוקמים בתי המגורים מהשטחים החקלאיים ולאפשר לאגודה החקלאית לחתום על חוזה נפרד – תמורת תשלום של 3.75% מהקרקע. תמורת תשלום זה יוכל הקיבוץ לשייך לכל חבר יחידת דיור אחת, עם זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות. אולם אם ירצה חבר הקיבוץ למכור את יחידת הדיור, הוא יחויב בתוספת תשלום למינהל כ- 30% מערך הקרקע, חברים וותיקים יזכו להנחות.
27. עוד המליצה ועדת הבר על הגברת האכיפה כאשר מבוצעת בניה לא חוקית בקרקעות החקלאיות אך, בד בבד הציעה למחול על חובות למינהל בגין בנייה לא חוקית בנחלות ע"י תקרת חוב למי שמסדיר את חובותיו תוך שנתיים- משמע, מתן פרס לעבריין.
אימוץ החלטות ועדת הבר
28. ביום 11.1.2006 קיימה מועצת מקרקעי ישראל ישיבה, בה הוחלט לאמץ את המלצות ועדת הבר ולהקים "צוות ניסוח" ( החלטת מועצה מספר 1067).
29. ביום 3.1.2006 פורסמה הצעת החלטה 979 העוסקת ב"קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" (להלן: "ההצעה הקודמת").
30. ביום 8.1.2006, ערב הבחירות לכנסת, פורסם באתר המינהל כי המועצה אמורה להתכנס ביום ביום 11.1.06 ולאשר שורה של החלטות, ובהן החלטות המאמצות את ועדת הבר, וזאת חרף העובדה כי היועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, הורה כי המלצות ועדת הבר תאושרנה על ידי משרד האוצר רק לאחר הבחירות.
31. ביום 10.1.2006 פנה פורום הקרקעות בו היו חברים האגודה לצדק חלוקתי, האגודה לזכויות האזרח, הקשת הדמוקרטית המזרחית, במקום- מתכננים למען זכויות בתכנון ואדם טבע ודין, ליועמ"ש וביקשו שלא לדון בהצעה, בשל החשש למחטף בחירות
32. פניות פורום הקרקעות נשאו פרי, ובהוראת היועץ המשפטי, הוחלט, אז שלא לדון בהמלצות ועדת הבר.
33. מפרסום באמצעי התקשורת עלה כי עוד טרם גיבוש הצעת ההחלטה בפני המועצה, התקיימו מגעים בלתי פורמאליים בין המינהל לנציגי תנועות ההתיישבות, דבר שלא התאפשר למגזרים אחרים באוכלוסיה. משכך, פנתה האגודה לצדק חלוקתי, בעניין זה למבקר המדינה, למנהל המינהל וליועץ המשפטי לממשלה ועמדה על החומרה בכך שנציגי המינהל – עובדי ציבור, אשר אמונים על שמירת האינטרסים של כלל החברה הישראלית במקרקעי ישראל – שיתפו ועתידים לשתף בעבודתם נציגי מגזר צר ואינטרסנטי בהחלטה הנדונה, ואכן כפי שיתואר בהמשך ההצעה הנוכחית זכתה לשיפורים נוספים.
6. הצעה 127- אותה הגברת בשינוי אדרת
34. כעת עומדת על הפרק הצעת החלטה 127, שהיא למעשה החלטה 979 בנוסחה המתוקן שהובאה לעיון הציבור בתאריך 6.11.06.
35. השוואה בין הגרסה הנוכחית של 979 הצעה מס` 127 (להלן:"ההצעה הנוכחית") להצעה 127 הקודמת מיום 3.1.06 (להלן: "ההצעה הקודמת") עולה כי נוסח ההצעה החדש עבר "מקצה שיפורים" לטובת המגזר החקלאי וכי מעבר לליקויים ולהטבות הבלתי סבירות שהיו גלומים בנוסח הקודם נוספו הקלות מרחיקות לכת נוספות שיש בהן לפגוע בצדק החלוקתי ובכך להרע עם המדינה והציבור הרחב. נראה שלא רק שהפגמים שהיו בהצעות הקודמות לא נרפאו אלא כי לאלו נוספו פגמים חדשים שמעניקים הטבות בלתי שוויוניות למגזר אחד בניגוד לעקרונות הצדק החלוקתי.
36. עיון בהצעה החדשה מעלה כי על אף שלכאורה הוסרה האפשרות של תעסוקה בישוב החקלאי, הרי שבפועל מדובר אך ורק בעניין טכני, שכן למעשה פוצלה ההחלטה לשתי החלטות שונות: 127 עוסקת במגורים בלבד ואילו החלטה 130 עוסקת בתעסוקה. כעת, כל אחת משתי ההצעות מחלקת ביד נדיבה את משאבי הציבור למגזר מצומצם אחד.
37. לאגודה לזכויות האזרח ולאגודה לצדק חלוקתי ישנן טענות כלפי ההסדרים בשתי ההצעות, אולם מאחר שנייר עמדה זה עוסק בחלקת הבניה, היא חלקת המגורים הרי שנתייחס רק אליה.
א. סעיף 2 – הגדרות:
38. על אף שהסעיף מצהיר כי כוונתו "לעגן את זכויות החקלאים בישובים חקלאיים בחלקת המגורים", הרי שבפועל אין מדובר ב"עיגון" זכויות. ההצעה מעניקה הטבות מרחיקות לכת שלא קיימות כיום בשום מגזר אחר ולמעשה מאפשרת לפצל ולסחור בחלקת המגורים במושב.
ב. סעיף 4 – גודל הנחלה
39. לפי סעיף 4.1 להצעה "חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א` של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד.
40. שטחה של חלקה צריך להיקבע באופן שיתאים לייעוד החדש שאותו מקבלת החלקה. משמע, אם ע"פ החוזה החדש יעודה החדש של החלקה הינו למגורים, אזי יש לאמץ הסדרים דומים להסדרים המקובלים במקרים דומים. במקרים רבים שטח חלקה א` קטן מ- 2.5 דונם וכך למעשה עלולה ההחלטה להתפרש כמעניקה הטבות בדמות זכויות נוספות בשטח קרקע גדול יותר.
41. מועצת מקרקעי ישראל עצמה, ובהתבסס על פסק הדין בבג"צ 244/00 (בג"צ הקרקעות) קבעה בהחלטה 959 כי בנייה למגורים בישובים חקלאיים תהיה בגודל שלא יעלה על 350 מ"ר (סעיף 3.3.1 להחלטה) ואילו באזורי עדיפות לאומית, לא יעלה על 500 מ"ר. (למעט ישובי "סובב עזה" – ראו החלטה מס` 988 ) בנסיבות אלה לא ברור מדוע נוהגים ברוחב לב עם המגזר החקלאי ומוכנים להעניק חלקת מגורים שגודלה שני דונמים וחצי – גודלן של למעלה משבע חלקות על פי החלטה 959.
42. יש לשמור על פרמטרים אחידים בכל המגזרים בארץ באופן ההולם את עקרונות הצדק החלוקתי על פיהם מחויבת לפעול רשות שלטונית.
ג. ביסוס זכויות החוכר החקלאי בחלקת המגורים
43. דוח ועדת מילגרום הציע שתי חלופות לביסוס זכות המתיישב בבית מגוריו (עמ` 63-66 לדוח):
א. על פי החלופה הראשונה, יתוקן חוזה החכירה עם המתיישב. בין התיקונים המוצעים בחוזה החכירה:
1. תוגדר "חלקת מגורים" בנחלה. במושב היא תוגדר כשטח המיועד למגורים, אך לא יותר מ-2.5 דונם; בקיבוץ תוגדר כשטח המחנה, עד לתקרה של מכפלת מספר הנחלות המאוישות ב-2.5 דונם.
2. ניתן יהיה לפצל מבנה או מגרש אחד בחלקת המגורים במושב, בגודל של עד חצי דונם, ולהעביר את הזכויות בו על שם חוכר אחר. העברה זו תהיה כרוכה בתשלום של 66% מערך הקרקע.
3. בניית יחידות מגורים נוספים בנחלה תהיה כפופה לאישור מוסדות התכנון וייגבו בעדן דמי חכירה מלאים. יחידות מגורים אלה תהיינה גם כן ניתנות לפיצול מהנחלה.
4. ייקבע כי עם שינוי ייעוד הקרקע, לא תחול חובת השבת הקרקע על חלקת המגורים.
5. חוכר שיבקש להרחיב את בית מגוריו הקיים מעבר לקבוע בחוזה החכירה, יחויב בדמי חכירה מלאים בגין השטח המורחב.
ב. על פי החלופה השנייה, לבעל הנחלה יוצע לרכוש תוספת זכויות בחלקת המגורים (על פי הגדרתה לעיל) במסגרת חוזה חכירה מהוון. עם רכישת הזכויות, יחולו על חלקת המגורים הכללים הנהוגים בחוזים עירוניים מהוונים של בניית צמודת קרקע.
44. ההחלטות הקודמות התייחסו לחלקת המגורים כאל חלקה א` בנחלה שגודלה הוגדר מראש כחלק מהגדרת הנחלה ושטחה, בהתאם לאזור ולשיקולים נוספים. בהחלטה 979 ניתן לראשונה חוזה חכירה נפרד על שטח של 2.5 דונם, ללא תלות בשטח המקורי של חלקה א`, ושאינו בהכרח מהווה חלק מהנחלה. בניגוד להחלטות המינהל הקודמות אשר אפשרו שיוך בדמי חכירה מלאים, בדומה לנהוג במגזר העירוני, ניתנת החכירה בהחלטה 979 בהנחה גדולה.
45. על אף שפורמאלית, ההצעה הנוכחית מתייחסת ל"חלקת המגורים", הרי שלא בכדי שונתה ההתייחסות לחלקה זו והיא כונתה בין היתר, "חלקת הבניה" ולא "חלקת המגורים" או "חלקה א`" בנחלה. שכן מדובר בשטח קרקע בו ניתנות זכויות בניה, ללא כל קשר למגורי המתיישב או תעסוקתו, שניתן למוכרו בשוק החופשי בשלמות או תוך פיצול ליחידות נפרדות. לעניין זה נכתב בחוו"ד רובינשטיין:
"לא בכדי בשלב כלשהו, הפך לפתע נושא הצעת ההחלטה מ"חלקת מגורים" ל"חלקת בניה". הרצון לבסס את זכות החקלאי ובני משפחתו, בית מגוריהם העומד ביסוד הרעיון כולו, כמעט שהפך טפל בהצעת ההחלטה". (סעיף ט` 2).
ד. לא "עיגון זכויות" אלא מתן הטבות
סחירות
46. הרציונל בבסיס "עיגון זכויות החקלאים בקרקע" הוא חששם של החקלאים כי עם שינוי יעודה של קרקע חקלאית, הם ייאלצו למעשה לנטוש את בית מגוריהם, בו הם חיים שנים רבות. (עמ` 58 לדוח מילגרום). כאמור, אין האגודה לזכויות האזרח והאגודה לצדק חלוקתי מתנגדות לרציונל זה אולם יש לשמור על עקרונות של צדק והגינות שלטונית ולקבל החלטה העולה בקנה אחד עם המלצות דוח מילגרום, כך למשל עיקר השינוי בהחלטה 979, הינה באפשרה "סחירות"- על ידי חוזה חכירה אשר יאפשר לחוכר הנחלה לפצל את החלקה ולהשכיר או למכור את זכויותיו בבתי המגורים לכל המרבה במחיר וכך להתעשר על חשבון נכסי הציבור כולו. בעבר היה קיים תנאי בסיסי ביחס לחלקת המגורים, לפיו כל הזכויות בחלקת המגורים יהיו שייכות לבעל הזכויות בנחלה בלבד, ללא אפשרות להעביר אותן, להשכיר אותן, או ליצור בהן שותפות עם מי שאינו בעל זכויות בנחלה. ההחלטות הקודמות הגבילו את השימוש בשטחי הנחלה, לצרכי המתיישב בנחלה ומשפחתו.
שיוך דירות
47. מגדילה ההצעה הנוכחית לעשות, כאשר היא מאפשרת בקיבוצים שיוך דירות גם למשפחות של חברים חדשים (סעיף 5.6.1.5). סעיף זה פותח פתח לספסרות בזכות להצטרף לקיבוץ, באופן הדומה למכירת הזכות להשתכן בהרחבה מתוקף החלטה 737. מתעורר החשש שבקיבוצים מתחדשים ייגבה הקיבוץ תשלומים שונים מהמצטרפים החדשים לקיבוץ שיהוו למעשה עשיית עושר מההפרש בין השווי הריאלי של הקרקע לבין ההנחה שניתנת על ידי המינהל לקיבוצים.
48. מן הראוי לחדד הוראות אלו ולהבחין בין סוגים שונים של מצטרפים וסוגים שונים של קיבוצים. אין לאפשר מתנות נדל"ן סחירות באצטלה של עיגון הזכות למגורים.
פיצול חלקת המגורים
49. בהצעה הקודמת קבע סעיף 4.5.1.2 כי פיצול חלקת המגורים יעשה על ידי החוכר ועל חשבנו: "הפיצול יעשה רק בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה שתוכן ע"י החוכר ועל חשבונו. החוכר יתקן את הרישום הקיים של חלקה א` וירשום פרצלציה חדשה של המגרש המפוצל". בנוסח הנוכחי הושמטה הוראה זו.
50. משמעותה של ההשמטה אינה ברורה והיא מעלה סימני שאלה רבים באשר למנגנון שינהג בהתאם להחלטה הנוכחית ובהם:
א. האם כעת יהיה ניתן לפצל שלא בכפוף לתוכנית תקפה?
ב. מי ישא בנטל הכנת התוכנית ובתשלום עבורה?
ג. על מי יהיה לדאוג לרישום הפרצלציה?
51. הנה כי כן, העדרו של מנגנון ידוע בהצעה הנוכחית, יוביל למצב של אי ודאות, יש צורך להסדיר עניין זה ולקבוע במפורש שהנטלים לעיל יוטלו על החוכר.
52. זאת ועוד, גם התשלום למינהל בעת הפיצול הופחת מ 33% בגרסה הקודמת (סעיף 4.5.1.5) ל 29.5% בלבד בנוכחית (סעיף 4.7.1.5), וזאת לגבי הסדר שהקנה אף קודם לכן הטבות בלתי מאוזנות.
53. בנוסף, הושמט התנאי לפיו אין בהחלטה כדי לגרוע מתנאים נוספים שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל לגבי חתימת חוזי חכירה לתקופה ארוכה. (סעיף 4.8.4). מהשמטת תנאי זה מהנוסח הנוכחי עלול להשתמע כי הכוונה היא לפטור את הזכאים על פי 979 מהחלטות אחרות של המועצה. לפיכך נדרש להבהיר תנאי זה.
הנחות
54. עוד יצוין כי בניגוד לסעיף 6.4 בנוסח הקודם, שקבע כי היטל ההשבחה יחול בהתאם להוראות כל דין. בהצעה הנוכחית הושמטה דרישה זו.
55. זכויות הבנייה המופרזות שמעניקה ההחלטה לכל מתיישב ומתיישב חורגות במידה ניכרת מכל עיגון של זכות החקלאי לדיור. יש לזכור כי הקרקע עליה הוקם בית המגורים נמסרה לחקלאי כזכות נלווית למטרה העיקרית, שהיא עיבודה החקלאי של הקרקע. זכות זו הוקנתה למטרה ספציפית, והיא הקמת בית מגורים למתיישב ולמשפחתו, על מנת שיוכל להתגורר סמוך לנחלות החקלאיות ולצורך הקמת מסגרת התיישבותית-קהילתית. כשניתנה הקרקע ועימה הזכות להקמת יחידת מגורים, לא הייתה כל כוונה ליתן עימה גם זכויות ליזמות נדל"נית. ספק אם ניתן להצדיק כיום מתן הטבות כלכליות ניכרות כל כך, החורגות מהמטרה המקורית לשמה ניתנה הקרקע.
56. אין מחלוקת כי למשפחה המתגוררת בפועל ולאורך זמן בישוב חקלאי מגיעה יחידת מגורים אחת על מנת שתוכל לממש את זכותה לדיור וזאת כמימוש הזכות לדיור, ובהתאם לעקרונות שנקבעו בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט-1998. אולם, עיגון זה צריך להיעשות תוך החלת הסדרים שווים במהותם על פרטים וקבוצות נוספים בישראל ותוך הפעלת מבחן הצדק החלוקתי, שהינו קריטריון משפטי מחייב המטיל חובה לשקול רציונל כללי, מקיף וכולל שעל פיו יקבע מעמדם של כלל הדיירים הבלתי מוסדרים במקרקעי המדינה. ועדת מילגרום הייתה "נדיבה" דיה באפשרה במקרים חריגים בנית עד 3 יחידות מגורים על שטח שיכול להגיע לשני דונמים וחצי. הזכות לדיור, שהינה לשיטתנו זכויות יסוד, אינה נותנת לגיטימציה להענקת 3 יחידות דיור סחירות לכל מתיישב. ראוי היה לאפשר יחידת מגורים אחת לכל משפחה, וזאת על מנת להבטיח את הזכות לדיור. יש לאפשר זכויות בניה נוספות מעבר לבית המגורים בהתאם לתנאים המקובלים במגזר העירוני באותו איזור, משמע, בתשלום מלא או בהנחות באזורי פיתוח ואזורים מיוחדים אחרים, על פי הערכות שמאים. על פי תפיסתנו יש להחיל במקביל את אותם עקרונות מדיניות גם על סקטורים אחרים בחברה הישראלית. כל שימוש אחר מעבר למגורים צריך להיקבע אך ורק על ידי גופי התכנון המוסמכים.
57. זאת ועוד, בקיבוצים התשלום למינהל עבור הגדלת היקף הבניה, בעת שיוך הדירות, שעמד בהצעה הקודמת על 91% (סעיף 5.4.1.9 )הופחת משום מה ל- 31% בלבד בהצעה החדשה (סעיף 5.6.1.9), יש לציין כי הכספים עליהם מוותר המינהל הם כספי הציבור כולו, מה גם שהנחות אלה ניתנות למגזר קטן מכלל האוכלוסייה באופן בלתי שוויוני או צודק.
58. בהצעה הנוכחית הורד תנאי הסף שהיה קבוע בסעיף 3.5 בהצעה הקודמת בדבר התחייבות להמשיך לעבד את הנחלה -בכך שהמינהל מוותר על ההתחייבות להמשיך ולעבד את הנחלה יש כרסום מהותי ברציונל המרכזי שלשמן ניתנות ההטבות למגזר החקלאי. הורדת תנאי הסף הנ"ל עומדת בסתירה ברורה להמלצות ועדת מילגרום שקבע כאמור כי "יש לחזק את חובת עיבודה של הקרקע החקלאית".
59. זאת ועוד, בהצעה הנוכחית נעלם באופן מפתיע תנאי הסף שהיה קבוע בסעיף 3.6 להצעה הקודמת בדבר הסדרת חובות הישוב למינהל כתנאי הצטרפות להסדר- באפשרה לוותר על תנאי סף זה, מוותרת למעשה מועצת מקרקעי ישראל על כספי הציבור ביד נדיבה וללא סיבה.
60. מלבד הויתור הגורף כפי שפורט לעיל, הרי שההצעה הנוכחית, מאפשרת מנגנונים שבפועל מעקרים את דרישות הסף מתוכן. כך למשל, בעניין הדרישה להסדיר את השימושים הבלתי חוקיים כתנאי להצטרפות להסדר. דרישה, שהייתה קבועה בגרסה הקודמת של ההצעה, בסעיף 3(3) "הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל התקפים במועד ההצטרפות להסדר, לרבות תשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר". משמע, על המחזיק בקרקעות להסדיר בעצמו, על חשבונו ומיוזמתו את השימושים הבלתי חוקיים בקרקע. ההצעה הנוכחית, כפי שיפורט להלן קובעת מנגנון שבו עובר הנטל אל המינהל להוכיח כי המבקש הוא האחראי לשימוש החורג, כפי שקובע סעיף 3(2) :
"במושב – הסדרת ותשלום בגין כל השימושים בתוך הנחלה, אם ניתן לייחס שימושים אלו לחוכר, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות במועד ההצטרפות להסדר, לרבות תשלום בגין תקופת עבר "הסדרת השימושים הבלתי חוקיים מחוייבת רק "אם ניתן לייחס שימושים אלו לחוכר".
61. הנה כי כן, אם במקור הייתה ההחלטה אמורה להוות תמריץ ותנאי סף להסדרת כל השימושים הבלתי חוקיים בנחלה, הרי שהנוסח הנוכחי מאפשר למחזיק בקרקע ליהנות ממנה, מבלי להטיל עליו את נטל הסדרת השימושים בקרקע. משמעות קבלת ההסדר הינה ברורה: יהיה קושי רב לאכוף את הסרת השימושים הבלתי החוקיים, בנוסף יגרום הדבר גם להוצאות מיותרות של כספי ציבור שהינן תוצאה של סרבול פעולת המינהל.
62. זאת ועוד, גם כאן, מדובר בהטבה בלתי שוויונית שלא ניתנת לשום מגזר אחר באוכלוסיה ואף עומדת בסתירה לקבוע בחוק, בפסיקה ולנקודת המוצא הבסיסית הקיימת לפיה כל אדם הינו אחראי על המקרקעין בתחומו ובבעלותו.
63. הרציונל החשוב של הסדרת השימושים הלא חוקיים בנחלה שהיה קבוע בהצעות הקודמות, משום מה נזנח ונראה כי בהצעה הנוכחית נשארו רק ההטבות ללא הסנקציות משכך ראוי לבטל את סעיף 3(2) בנוסח החדש ולהשיב את נוסחו של סעיף 3(3) שהיה קיים בנוסח הקודם.
ז. "השמטת" זכויות התעסוקה מההצעה הנוכחית
64. בעבר עמדה לדיון הצעה שכותרתה "קביעת הזכויות בחלקת הבניה בנחלות בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" שעסקה בין היתר באפשרות התעסוקה בישובים. לכאורה, הצעת ההחלטה נשוא מכתב זה אינה עוסקת בתעסוקה, אולם לא מדובר בהשמטה של הנושא, כי אם בפיצול להצעה נפרדת והעברת נושא התעסוקה להצעת החלטה 130.
65. בשלב זה למיטב ידיעתנו הצעה 130 אינה עומדת לדיון במועצת מקרקעי ישראל, אנו עומדים על כך שבשל השלכותיה הנרחבות על כלל הציבור בישראל, ועל חלוקת המשאבים הרי שמטעמים של מינהל תקין, כאשר תובא ההצעה לדיון היא תפתח בפני הציבור להבעת עמדתה, ואז נוכל אף אנו לחוות דעתנו לגביה.
66. נקודת המוצא הינה כי כלל הקרקעות המוחכרות לנחלות חקלאיות הן קרקעות ציבוריות השייכות לציבור כולו ויש לאפשר לציבור כולו זכות שווה להנאה מהן. העקרונות עליהם מושתת נוסח ההחלטה פוגעים בעקרונות הצדק החלוקתי מהטעמים הבאים:
א. ההחלטה מאפשרת לציבור קטן ונבחר הטבה והתעשרות מנכסי כלל הציבור תוך שלילת הזכויות בשטחים אלו מהמדינה ומכלל הציבור ותוך אפליית כל שאר הקבוצות באוכלוסיה שאינן זוכות לתנאים דומים ואף לא קרובים לכך. בהחלטה דנן ניתנות זכויות בקרקע בחינם /או בהנחות מפליגות וברוחב יד.
ב. דמי חכירה והיוון בשיעור נמוך לכולם- בתמורה להענקת זכויות מפליגות אלה, קובעת ההחלטה דמי חכירה ואפשרות היוון הזכויות בשיעורים נמוכים. מובן כי מתן הטבות בסדר גודל כזה כרוכה בעלות גבוהה, או בהפסד הכנסה ניכר לתקציב המדינה, הבא על חשבון קבוצות אוכלוסיה אחרות. במקום שהמשאב של קרקעות המדינה ינוצל על מנת להיטיב עם הכלל, בין באמצעות חלוקתו הצודקת והשוויונית ובין בניצול ההכנסות ממנו לטובת הכלל, הרי שהוא מנוצל באופן מפלה המיטיב עם קבוצה אחת בלבד על חשבון האפשרות לנצלו על מנת להיטיב עם הנזקקים לכך באופן שוויוני.
ג. אפליית ישובים חקלאים בפריפריה – נוסח ההחלטה מאפשר העדפה ברורה של הישובים המבוססים במרכז הארץ. בהתייחסו להטבות שניתנו במסגרת הרחבת המושבים על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, קבע מבקר המדינה בדוח 50ב כי כ-80% מהמגרשים שהוקצו בידי המינהל על פי החלטה זו היו במרכז הארץ, משמע הנהנים העיקריים מן ההטבה היו מושבי המרכז המבוססים. כלל זה יפה גם להחלטה 979, המאפשרת לישובים מבוססים במרכז הארץ ליהנות מהטבות כלכליות ולהפיק רווחים מופרזים מבלי העדפה מוקדמת לישובים בפריפריה.
67. הפיכת ישובים חקלאים לנכסי נדל"ן – על פי ההחלטה החדשה ניתנת חלקת המגורים בנחלה לבעל הזכויות בנחלה כנכס נדל"ן עובר לסוחר אשר ניתן למכירה, השכרה וכל עסקה אחרת. מלבד הענקת הטבה כלכלית בערך כה רב, מדובר על שינוי כולל בראיית התכלית של הנחלה החקלאית כפי שהוגדרה מאז ומתמיד, כיחידה למגורים ותעסוקה המהווה חלק מיישוב חקלאי בעל אופי הומוגני אשר כל או רוב תושביו מאוגדים באגודה שיתופית ומקיימים אורח חיים כפרי, גם אם, לאור שינויים במשק ובכלכלה, לא חקלאי טהור.
68. הגברת הפערים בין הערים לפרברים – ההחלטה תמשוך אוכלוסייה מבוססת יחסית מן הערים אל היישובים החקלאיים. כבר היום, ניכרת המגמה לפיה מושכות ההרחבות הנהוגות במושבים ובקיבוצים את האוכלוסייה החזקה מן הישובים העירוניים הסמוכים, אשר בהם פעמים רבות לא זמינה בניה צמודת קרקע בתנאים אלו. זאת ועוד, בכל ההרחבות הקהילתיות נדרשים המועמדים להתייצב בפני ועדות קבלה. מלבד מחסום היכולת לעמוד בעלויות הדיור צמוד הקרקע, נדרשים המועמדים/ות לחצות את מחסום הכשירות הקהילתית, קרי להיות בעלי משפחות `רגילות`, בדרך כלל יהודים, בריאים בנפשם וגופם, משכילים, רצוי בעלי מקצועות חופשיים, ותיקים בארץ, ורצוי ממוצא אשכנזי. הניסיון האמריקאי והאירופאי מלמד שמישור זה קשור בטבורו אל הראשון: העברת העסקים מן העיר לכפר מושכת עמה את בעלי העסקים ועובדיהם העוברים לגור בכפר, והמעבר של האוכלוסייה החזקה לכפר מביא אליה עסקים מן העיר. כך נוצר מעגל קסמים של משיכת אוכלוסייה חזקה ועסקים, אל מול התדרדרות בתשתיות הערים, הישארות של אוכלוסייה חלשה בה, ועמה עסקים המיועדים לאוכלוסייה בעלת כוח קניה קטן. כמובן שהפגיעה המיידית תהיה בערים היהודיות החלשות בלאו-הכי, כלומר בערי הפיתוח. התוצאות של תהליכים אלו בלתי הפיכים, והיום מדינות המערב משקיעות מאמץ ומשאבים כדי להחיות מחדש את כלכלתן ויסודותיהן החברתיים של הערים.
69. כרסום בסמכות מוסדות התכנון – עצם האישור מראש על ידי מינהל מקרקעי ישראל, לבניה בשטחים גדולים בשטח חלקת המגורים, מהווה פלישה לתחום סמכותם של מוסדות התכנון וריקון תפקידם מתוכן, תוך הזמנת לחצים קשים לאשר בניה בשטחים אלו ללא קשר לשיקולים תכנוניים. במקרה הגרוע אך הצפוי, יהפכו מוסדות התכנון כתוצאה מהחלטה זו, לחותמת גומי של המינהל. זהו תהליך מסוכן ובלתי תקין בעליל אשר פוגע בעצמאות מוסדות התכנון, דווקא בתקופה שמוסדות אלו מגבשים תפיסה תכנונית בעלת אופק ראיה ארוך טווח.
בשל הנאמר לעיל, האגודה לצדק חלוקתי והאגודה לזכויות האזרח, קוראות להמשיך ולעמוד על מימוש האינטרס הציבורי הכולל, ועל זכותם של כלל תושבי מדינת ישראל להנאה שווה מקרקעות המדינה.
האגודה לצדק חלוקתי והאגודה לזכויות האזרח סבורות כי ההצעה הנוכחית אינה עומדת בקריטריונים הנדרשים ובשל כך אינה מידתית, אינה סבירה ואינה מאוזנת.
כאמור, נבקש לאפשר לנו לפרט את עמדתנו גם בעל פה וכמובן אין באמור בנייר עמדה זה משום מיצוי כל טענותינו ו/או ויתור על זכות או טענה כלשהי.
בכבוד רב ובברכה,
____________
רויטל ברילנשטיין, עו"ד
האגודה לצדק חלוקתי
דר` אלכסנדר (סנדי) קדר
האגודה לצדק חלוקתי
שרון אברהם-ויס, עו"ד
האגודה לזכויות האזרח
