صدر لجمعية حقوق المواطن والمركز العربي للتخطيط البديل نشرة معلومات جديدة حول قضايا البناء غير المرخص، توفر معلومات أساسية حول ماهية الإجراءات والعقوبات المنصوص عليها في القانون الإسرائيلي في حالات البناء بدون رخصة، وحول السبل القانونية المتاحة للتعامل معها.
لاجزاء النشرة (اضغط\ي على الصورة لفتح النص الملائم ثم اضغط\ي على الصورة مجددا لاغلاقه):
البناء غير المرخّص في البلدات العربية؛ بناء اضطراري يفرضه واقع التمييز والإقصاء
نحاول عبر هذه النشرة توفير المعلومات الأساسية حول ماهية الإجراءات والعقوبات المنصوص عليها في القانون الإسرائيلي في حالات البناء بدون رخصة، وحول السبل القانونية المتاحة للتعامل معها.
إنَّ هذه الإجراءات تعكس بمجملها الوضع القانوني القائم، الذي لا نعتبره منصفاً، لأنه لا يأخذ مسببات البناء وواقع التمييز والإجحاف الذي تعيشه البلدات العربية بالحسبان، إذ أن هنالك علاقة وثيقة بين التمييز التاريخيّ ضد المواطنين العرب في مجال الأراضي والمسكن، وتطوُّرِ ظاهرة “البناء غير المرخَّص”.
مصادرة الأراضي العربية وتقليص مسطحات البلدات العربيّة، خَلقت ضائقةَ إسكان خطيرة في المجتمع العربي، في حين لا تقوم الدولة بواجبها في توفير حلول إسكانيّة قانونيّة، وتفتقر معظم البلدات العربيّة إلى مخططات بناء حديثة تتناسب واحتياجات السكن فيها، وفي بعض البلدات ليس ثمّة مخططات البتّة.
أما الغبن الأكبر فشهده في النقب، إذ تتعامل الدولة مع المواطنين العرب البدو على انهم غزاة، وترفض الاعتراف بقراهم وبملكيّتهم التاريخية على أراضيهم. يعيش اليوم نحو 70 ألفاً من العرب في النقب في عشرات القرى غير المعترف بها، حيث تجاهلت المخططات الرئيسيّة وجودها، وأشارت الى أراضي سكانها على أنها زراعية، أو معدّة لأغراض عامة، ونتيجة لذلك لا يستطيع السكان الحصول على رخص بناء، وتعتبر قراهم وبيوتهم كلها غير قانونية ومهددة بالهدم. تشهد السنوات الاخيرة تصعيداً حيث تسعى الدولة من خلال مخطط برافر الى الاستيلاء على 90% من أراضي عرب النقب، أي هدم وتهجير غالبية القرى.
لغياب البدائل القانونية ولمحدودية خيارات السكن المتوفرة للمواطنين العرب، يجد الكثير منهم مرغَمين على أيجاد حلول سكنيه حتى من خلال “البناء غير المرخص”. أما في النقب، فإنّ هذا البناء يفرضه الواقع الذي خلقته السياسة التي ترفض الاعتراف بالقرى العربية وبحقوق أهلها في ملكية الارض.
على الرغم من كل ذلك، نأمل أن تساهم هذه النشرة في معرفة ما يتوجب على كل من تتخذ ضده إجراءات من اوامر هدم وغيرها معرفته، للقيام بكل ما يمكن ضمن الوضع القائم للدفاع عن البيت والارض.
ما هي مراحل الحصول على رخصة بناء؟
قانون التخطيط والبناء يقضي بأن كل عملية بناء أو إضافة أو توسيع بناء تستلزم استصدار رخصة بناء من قبل اللجنة المحلية للتخطيط والبناء؛ تغيير داخلي في مبنى مرخص قائم لا يستلزم رخصة بناء إضافية.
مراحل الحصول على رخصة بناء:
- التقدم بطلب الى لجنة التخطيط المحلية للحصول على معلومات تخص البناء المنوي إقامته، على أن تقوم اللجنة بتزويد مقدم الطلب بالتفاصيل اللازمة مثل الاستعمالات المتاحة للأرض، المخططات ذات الصلة، نسب البناء المسموح بها وغيره.
- استناداً إلى هذه المعلومات، يتم تقديم طلب لرخصة يشمل تفاصيل البناء المطلوب وتفاصيل أصحاب ملكية الأرض ومستندات إثبات الملكية.
- تقوم اللجنة بفحص الطلب وباتخاذ قرار بقبوله أو رفضه، أو قبوله بشروط إضافية.
- في حال المصادقة على الطلب يتم تبليغ مقدم الطلب بذلك، ويطلب منه تسديد الرسوم والضرائب المستحقة. يتم إصدار رخصة البناء بعد تسديد الرسوم، وبعدها فقط يمكن المباشرة بعملية البناء.
في حال رفض الطلب:
- يحق لمقدم الطلب تقديم استئناف إلى لجنة الاستئنافات اللوائية، وذلك خلال 30 يوماً من يوم تلقيه بلاغ الرفض، أو أي قرار يعود عليه بالضرر؛ عدم اتخاذ قرار بقبول الطلب لمدة تزيد عن 3 اشهر يعتبر رفضاً، وهذا ايضا يعطي الحق لمقدم الطلب بتقديم استئناف.
- لجنة الاستئنافات ملزمة باتخاذ قرار في غضون 30 يوماً من يوم تقديم الاستئناف.
في حال الحصول على الرخصة:
- الرخصة سارية المفعول لمدة 3 سنوات من تاريخ إصدارها، ولكن يجب المباشرة بأعمال البناء خلال سنة من تاريخ الإصدار، وإلا يتوجب طلب تجديد الرخصة.
- يجب أن تتلاءم أعمال البناء وشروط الرخصة، وكل عملية بناء تتجاوز الشروط هي بمثابة بناء بدون رخصة، ولكن القانون يمنح اللجنة المحلية صلاحية التغاضي عن تجاوزات طفيفة قد تحصل خلال عملية البناء.
لا تملك خياراً وقررت أن تبني بيتاً بدون رخصة؟
يمنع القانون أي عملية بناء تتعارض والمخططات العامة والتفصيلية للأرض، كما ويمنع أي عملية بناء دون الحصول مسبقاً على رخصة. لا يمكن استصدار رخصة بناء لبيت في منطقة تفتقر أصلاً إلى تخطيط، أو لا تقع في نطاق المخططات المصادق عليها للبلدة، أو في منطقة غير معده للسكن بموجب هذه المخططات. هذا يعني مثلاً أنه لا يمكن الحصول على رخصة لبناء سكني على أرض زراعية أو في بلدة غير معترف بها.
بالإضافة إلى العقوبات والإجراءات الجنائية والإدارية التي من الممكن أن يتعرض لها البناء ومن قام بتشييده، يمنع القانون ربط الأبنية السكنية التي بنيت بدون ترخيص مع شبكات الكهرباء والمياه والهاتف
باشرت بعملية البناء بدون رخصة؟
يخول القانون لجان التخطيط والمحاكم بإصدار أوامر بوقف أعمال البناء وأوامر هدم خلال عملية البناء.
أمر إداري وأمر قضائي بوقف أعمال البناء:
- من صلاحية رئيس لجنة التخطيط المحلية أو رئيس لجنة التخطيط اللوائية أو مهندس السلطة المحلية أو ضابط شرطة أو مخطط اللواء إصدار أمر إداري بإيقاف فوري لعملية البناء.
- يبقى الأمر الاداري ساري المفعول لمدة 30 يوماً من موعد صدوره، ولكن من صلاحية لجنتي التخطيط المحلية واللوائية التوجه للمحكمة لتصديقه، وعند المصادقة عليه يتحول إلى أمر قضائي.
- من صلاحية المحكمة أيضاً إصدار أمر قضائي بوقف أعمال البناء (سواء قدمت لائحة اتهام ضد صاحب البيت او لم تقدم)، ويبقى الامر ساري المفعول إلى حين تغييره أو إلغائه من قبل المحكمة.
- عدم الامتثال لهذه الأوامر يعتبر مخالفة جنائية، تشمل عقوبتها السجن وغرامة مالية عن كل يوم تأخير في التنفيذ؛ القانون يمنح الشرطة صلاحية اعتقال من لا يمتثل للأوامر دون اصدار أمر اعتقال من المحكمة.
- في حال عدم الامتثال لأمر إداري بوقف أعمال البناء، فإنه من صلاحية لجان التخطيط إصدار أمر إداري بهدم كل ما تم تشييده من بناء بعد صدور الأمر، وفي حال عدم تنفيذ أمر الهدم من قبل صاحب البيت، فإنه من صلاحية اللجان تنفيذه وإلزام صاحب البيت بدفع مصاريف الهدم.
- في حال عدم الامتثال لأمر إداري أو قضائي بوقف عملية البناء، فإنه من الممكن أيضاً أن يصدر عن المحكمة أمر هدم قضائي، وإسناد التنفيذ إلى لجنة التخطيط المحلية أو اللوائيه مع إلزام صاحب البيت بمصاريف الهدم.
يشير فحص لعينة عشوائية (وليست بالضرورة ممثلة) من الاحكام الى متوسط غرامة يقارب الـ 14,000 شاقل في حال عدم الامتثال لأوامر إدارية بوقف أعمال البناء، ونحو 50,000 شاقل في حال عدم الامتثال لأوامر قضائية.
أوامر منع أخرى:
- بإمكان المحكمة إصدار أمر لمنع البدء في أعمال البناء، وذلك في حال التأكد من القيام بأعمال تمهيدية استعداداً للبناء، ومن صلاحية المحكمة الإيعاز إلى لجنة التخطيط بهدم أي بناء تم تشييده بما يتناقض مع توجيهات امر منع البدء في اعمال البناء.
أتممت عملية البناء دون الحصول على رخصة؟
أمر هدم إداري:
القانون يمنح رئيس لجنة التخطيط المحلية ورئيس لجنة التخطيط اللوائية صلاحية إصدار أمر هدم إداري لبيت تم تشييده بدون رخصة، أو بشكل يتجاوز شروط الرخصة.
- على الأمر أن يشمل تصريحا مشفوعا بالقسم من قبل مهندس البلدة أو مهندس اللجنة المحلية لإقرار الوقائع التي يستند إليها. يلزم القانون في حالات معينة التشاور مع المستشار القضائي للسلطة المحلية قبل إصدار الامر (في حال كانت السلطة المحلية هي لجنة التخطيط المحلية)، والتشاور مع رئيس السلطة المحلية التي يقع البناء ضمن حدودها (في حال كانت لجنة التخطيط المحلية تشمل أكثر من سلطة محلية).
- يتم الإبلاغ عن الأمر من خلال إلصاقه على الجدار الخارجي للبيت، أو في مكان مرئي.
- من الممكن تنفيذ أمر الهدم مباشرة بعد مرور 24 ساعة من موعد التبليغ (وبعد مرور 72 ساعة في حالات البناء المتجاوز لشروط الترخيص).
- يبقى الأمر ساري المفعول لمدة 30 يوماً فقط من موعد تقديم تصريح المهندس المرفق به، وفي حال التوجه للمحكمة بطلب لإلغاء الأمر ورفض الطلب من قبل المحكمة، فان موعد التنفيذ يكون خلال 30 يوماً من موعد الرفض؛ اذا لم ينفذ الأمر خلال هذه الفترة (ولم يمدد موعد تنفيذه بموجب قرار محكمة) يعتبر لاغيا قانونيا.
- لإبطال أمر الهدم الإداري أو تأجيل موعد تنفيذه، يتوجب على صاحب البيت أن يتقدم فور تلقيه التبليغ الى محكمة الصلح بطلب إبطال أو تأجيل، وعند تقديم الطلب، فان للمحكمة صلاحية إصدار أمر مؤقت لمنع التنفيذ لمدة 15 يوماً، كما ولديها الصلاحية بتمديد هذه الفترة بعد انعقاد جلسة استماع بحضور جميع الأطراف.
- لا يفصل القانون الحالات التي تستوجب إبطال أمر هدم إداري، أو تأجيل موعد تنفيذه، وهذا الأمر متروك لتقدير المحكمة، ولكن في المجمل فانه يمكن إلغاء الأمر في حال عدم استيفائه للشروط المنصوص عليها بالقانون شكلاً ومضموناً. على سبيل المثال لا الحصر: في حال صدوره بعد مرور أكثر من 60 يوماً على انتهاء عملية البناء؛ أو في حال كان البيت مأهولاً منذ اكثر من 30 يوماً من يوم صدوره؛ أو في حال وقوع خطأ في التصريح المرفق للأمر؛ أو إذا لم يتم إرفاق التصريح أو توقيعه وفقاً للأصول القانونية المعمول بها؛ أو إذا لم يتم التشاور مع المستشار القضائي للسلطة المحلية أو مع رئيس السلطة المحلية قبل إصدار الأمر؛ أو في حال لم يتم تسليم الأمر والتبليغ عنه وفقاً لما جاء في القانون.
- في حال تنفيذ الأمر من قبل لجان التخطيط، فإن القانون لا ينص على إلزام صاحب البيت بدفع مصاريف الهدم، ولكن في بعض الحالات تم رفع دعاوى قضائية لإلزام اصحاب البيوت بالمصاريف وتم قبول الدعاوى من قبل المحكمة.
- قرارات محكمة الصلح في هذا الخصوص قابلة للاستئناف أمام المحكمة المركزية.
- تجدر الإشارة إلى أن المحكمة العليا أضافت حالات أخرى من الممكن أن تؤدي في ظروف معينة إلى إلغاء أوامر هدم إدارية، أو تأجيلها، ومنها استناد لجنة التخطيط إلى اعتبارات غير موضوعية، أو إتباعها نهجاً تعسفياً، أو عدم التزامها بمبادئ النزاهة والحيادية وعدم التمييز.
- لا يفصل القانون الحالات التي تستوجب تأجيل تنفيذ أمر هدم إداري، ولكن في المجمل فإنه من المتبع تأجيل التنفيذ لمدة زمنية محدودة، إذا ثبت للمحكمة أنّ ثمة إمكانية قانونية لترخيص البيت، وأن صاحب البيت على وشك استصدار رخصة بناء (انظر لاحقاً).
من المهم عدم إغفال تقديم طلب لتأجيل تنفيذ الأمر الى حين البت في الاستئناف.
لائحة اتهام:
- · تشييد بيت بدون رخصة يعتبر مخالفة جنائية تعرض مرتكبها للمحاكمة ولعقوبات تشمل الغرامة والحبس، هذا بالإضافة إلى صلاحية المحكمة في إصدار أمر هدم للبيت.
تجدر الإشارة هنا إلى أنّ القانون يجيز محاكمة ليس فقط صاحب البيت، وإنما أيضاً مالك الأرض، أو منفذ البناء، أو المسؤول عن البناء (المقاول أو المهندس المعماري).
- · المحكمة مخولة أيضاً بإصدار عقوبة تتمثل بغرامة بقيمة مضاعفة لسعر البيت في حال عدم قيام صاحب البيت بهدم بيته، وهذا في حال إدانته بمخالفة البناء بدون ترخيص وصدور أمر هدم للبيت.
أمر هدم قضائي:
- · في حال أدانت المحكمة صاحب البيت بارتكاب مخالفة البناء بدون رخصه، فمن صلاحيتها إصدار أمر هدم للبيت، أو أي أمر آخر مثل هدم جزء من البيت أو إغلاقه أو منع استعماله.
- · في حال البدء في الإجراءات الجنائية قبل الانتهاء من عملية البناء، أو أن عملية البناء انتهت خلال الأشهر الستة التي سبقت موعد البدء بالإجراءات، فإن القانون ينص على ضرورة إصدار أمر هدم (أي ان الامر غير متروك لتقدير المحكمة) إلا في الحالات الاستثنائية.
- صاحب البيت هو الملزم بتنفيذ أمر الهدم وعدم التنفيذ يعتبر مخالفة جنائية ممكن أن تعرضه للمحاكمة ولعقوبة تشمل الغرامة والسجن؛ في حالات معينة فإن من صلاحية المحكمة إصدار أمر باعتقال صاحب البيت لعدم امتثاله لأمر الهدم وذلك الى حين تنفيذ عملية الهدم.
يشير فحص لعينة عشوائية (وليست بالضرورة ممثلة) من الأحكام إلى أنه في الغالب يفرض على صاحب البيت متوسط غرامة يقارب الـ 27,000 شاقل.
- · من صلاحية المحكمة إسناد مهمة تنفيذ الأمر إلى لجنة التخطيط المحلية وإلزام صاحب البيت بالمصاريف.
- · لا يسري مبدأ التقادم على أمر الهدم القضائي، ولا توجد مدة زمنية محددة لتنفيذه، ولكن من صلاحية المحكمة تحديد موعد لتنفيذه أو تمديد الموعد المحدد.
- · من الممكن التقدم إلى المحكمة التي أصدرت أمر الهدم بطلب لتأجيل موعد تنفيذ الامر. يجب أن يقدم الطلب في مده أقصاها 21 يوماً قبل موعد التنفيذ المقرر، ويجب أن يرفق به تقرير عن كل الإجراءات ذات الصلة، وأيضاً تصريح مشفوع بالقسم من قبل صاحب الاختصاص الذي يتابع إجراءات التخطيط اللازمة لترخيص البيت (هذا في حال وجود ادعاء كهذا من قبل مقدم الطلب).
يجب التنويه إلى أهمية الالتزام بالموعد المحدد لتقديم الطلب وإرفاق المستندات المطلوبة، حيث أن المحكمة غالباً ما تقوم برفض الطلبات التي لا تستوفي كل المتطلبات دون النظر في جوهرها.
- · لا يفصل القانون الحالات التي تستوجب تأجيل موعد تنفيذ أمر هدم قضائي، ولكن في المجمل، من الممكن تأجيل الموعد إذا تبين للمحكمة أنّه ثمة احتمال لترخيص البناء. تميل المحكمة إلى الموافقة على التأجيل في حال وجود احتمالات قوية للترخيص، وكانت رخصة البناء وشيكة “وفي متناول اليد”، ولكنها تميل إلى الرفض إذا كانت الاحتمالات ضئيلة، وهذا مثلاً في حال عدم وجود مخططات بناء مصادق عليها، أو استحالة تغيير الواقع التخطيطي في المستقبل المنظور القريب. كما تأخذ المحكمة في عين الاعتبار مدى “استقامة ونظافة يد” مقدم الطلب، من قبيل مدى امتثاله للقرارات التي صدرت سابقاً بحقه وهل سعى من وراء البناء إلى الربح السريع أو التوفير في التكاليف.
نحن نسعى من خلال عملنا في المسارين القضائي والتشريعي إلى إقناع المحكمة بأن تضع في عين الاعتبار واقع التمييز في التخطيط الذي يعيشه العرب ومسؤولية الدولة عن هذا الواقع، حيث نعتبر أنّ قانون التخطيط هو في الاصل ليس قانون هدم وعقوبات، إنما يهدف إلى تنظيم البناء ضمن مخططات يتوجب على الدولة وضعها لتوفير خيار البناء القانونيّ، وعندما لا تقوم الدولة بواجبها هذا تجاه المواطن العربي تغيب القاعدة القانونيّة والأخلاقيّة لاستخدام صلاحيات الهدم والمعاقبة ضده. هذا وقد ساهمنا في المبادرة إلى مشروع قانون يلزم المحاكم بأخذ هذا الواقع بالحسبان عند النظر في طلبات تأجيل تنفيذ أوامر الهدم الإدارية والقضائية.
- · تستطيع المحكمة في حالات معينة إصدار أمر هدم دون إدانة أي شخص بارتكاب مخالفة البناء بدون رخصة، وهذا مثلاً في حال تعذر الوصول إلى من قام بتشييد المبنى، أو في حال تعذر إثبات هويته، أو تعذر تبليغه، أو في حال موته، أو عدم أهليته للمثول أمام القضاء. ولكي يتم إصدار أمر هدم في هذه الحالات، فإن على الجهة المدعية إقناع المحكمة بضرورة هدم المبنى لأسباب هامة تصب في خدمة الصالح العام.
تجدر الإشارة هنا إلى قرار المحكمة الذي صدر في كانون الثاني 2011 (في قضية هدم بيوت في قرية السرة غير المعترف بها في النقب)، والذي قام بإلغاء أوامر هدم لبيوت قائمة منذ سنوات طويلة وذلك لعدم اقتناع المحكمة بوجود مصلحة عامة ضرورية لهدم البيوت وتشريد أهلها.
- قرارات محكمة الصلح المتعلقة بطلبات تأجيل التنفيذ قابله للاستئناف أمام المحكمة المركزية؛ لإلغاء أمر هدم قضائي يتوجب الاستئناف أمام المحكمة المركزية على الحكم الذي صدر الأمر بموجبه.
وهنا يجب عدم إغفال تقديم طلب لتأجيل تنفيذ الأمر إلى حين صدور قرار محكمة الاستئناف.
لا مجال للتلكؤ والتجاهل
خذ دورك/ خذي دورك
01. لا مجال للتلكؤ والتجاهل عند حصولك على تبليغ باتخاذ إجراءات ضدك بسبب البناء بدون رخصة. يجب التوجه فوراً لتلقي المشورة والمتابعة القانونية لتجنب ما يمكن تجنبه من عقوبات وغرامات.
02. بإمكانك التأثير مسبقا على الواقع التخطيطي ومحاولة تغييره عبر السبل القانونية والتخطيطية المتاحة وذلك مثلا من خلال متابعة ورصد المخططات ذات الصلة بأرضك وبمكان سكناك، والاعتراض بموجب القانون على تلك التي تمس بحقوقك، او المبادرة بموجب القانون إلى مخططات بناء تتلاءم واحتياجاتك (مثلا لتغيير استعمالات الأرض أو إدخالها ضمن النطاق التخطيطي للبلدة).
03. بإمكانك التأثير على سياسات التخطيط والمطالبة بتغييرها لما فيه مصلحة لك وللمواطنين العرب من خلال تكثيف العمل الجماهيري وممارسة الحق في الاحتجاج ضد التمييز في التخطيط والسكن، ومن اجل تغيير سياسة هدم البيوت، ومن اجل الاعتراف بالقرى غير المعترف بها في النقب.
04. نحن بدورنا نعمل لإقناع المؤسسات القضائية والتخطيطية بضرورة التعامل مع قانون التخطيط والبناء على نحوٍ يتماشى مع مبادئ حقوق الانسان، كما نسعى الى الزام الدولة بتبني سياسة عادلة، تقوم على مراجعة مسبّبات البناء غير المرخَّص، ومعالجتها وتوفيّر بنية تخطيطيّة وحلولاً إسكانيّة قانونيّة، والتي لو كانت قائمة لما تنامت ظاهرة البناء غير المرخّص في المجتمع العربي.
